裁判要旨 

商品房买卖合同约定的交付标准为“五大主体验收合格”，该约定符合当事人自愿原则，且不违反法律强制性规定，建筑工程竣工验收备案表仅是备案材料，并非交付条件，商品房经五大主体验收合格的，具备交付条件。

 

关键词 

民事 商品房  交付标准  竣工验收  综合验收  验收备案

 

基本案情 

原告诉称：2016年12月*日，原、被告双方订立《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于**市**房屋，合同约定的交房日期为2017年2月*日前。合同签订后,原告依约缴纳了购房款，办理了房屋按揭手续，并于2017年2月起开始按月偿还房屋按揭款。但是被告却未按合同约定及时通知原告办理交房手续，亦没有向原告出示房屋经过验收合格的相关证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在验收房屋过程中，原告发现所购房屋存在多处质量问题无法办理交接，便要求被告维修，被告总以各种借口拖延不予以修缮和解决。截止目前，所购房屋仍存在多处质量问题未予处理。请求：1.判令被告赔偿原告逾期交房损失共计*****元（其中违约金以*******元为基数按合同的日万分之一标准自2017年2月*日计算至实际交付之日止；其中房租损失以每月****元标准自2017年5月**日计算至实际交付之日止）；2.判令被告赔偿原告逾期交房的房贷利息损失（该损失以******元为基数按照年利率4.9%标准自2017年2月*日计算至实际交付之日）；3.本案诉讼费等费用由被告承担。

 

被告辩称，首先被告已向原告实际交付房屋，并就房屋质量瑕疵对原告进行了补偿，原告起诉有违诚信原则；其次涉案房屋已经过五大责任主体验收，不存在超出国家标准范围的质量问题；最后关于原告的逾期交房损失应当按照合同约定计算，超出合同约定范围的房租损失和房贷利息损失属于重复主张，不应支持。

 

法院经审理查明：2016年12月*日，原、被告双方分别签订两份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于**市**储藏室，合同约定房屋价款分别为******元及******元，两份合同均约定交房日期为2017年2月*日前，房屋交付条件为“该商品房五大主体验收合格”，同时均约定逾期交房超过90日后，买受人有权要求解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按照已付房款日万分之一的标准支付违约金。合同签订后,原告依约缴纳了购房款，办理了房屋按揭手续，但被告未能在合同约定的时间交付房屋。庭审中原告自认于2017年8月*日拿到房屋钥匙并开始装修。现原告主张房屋质量存在问题，双方产生纠纷，原告诉至法院。

 

另查明，涉案房屋所在**号楼已于2015年9月*日经过五大主体即建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格。

 

裁判结果 

河南省**市解放区人民法院于2018年5月*日作出（20**）#0***民初1***号民事判决：一、被告焦作**有限公司应于本判决生效后十日内支付原告周**逾期交房违约金*****元；二、驳回原告周**的其他诉讼请求。该判决作出后，双方均未上诉，判决已生效。

 

法院认为 

法院生效裁判认为：本案属于房屋买卖合同纠纷。关于竣工验收标准问题：原、被告之间合同约定的房屋交付条件为“五大主体验收合格”，根据《建设工程质量管理条例》的规定，建设工程的验收由建设部门组织验收。因此原、被告之间的合同约定并不违反法律法规的强制性规定。由于被告提交的证据证明涉案房屋所在的22号住宅楼已经过五大主体验收合格，故涉案房屋已经达到交付条件。原告主张涉案房屋未经验收交付的理由不能成立。

 

关于交付问题：交付是一种行为，至于交付的条件是否成就，只是构成合法交付与违法交付的判断标准，不影响交付的成立。原告主张房屋至今未交付，实际是主张违法交付，违法交付产生的损害赔偿问题，应由原告另行主张，但不能否认房屋已经交付的事实。商品房的转移占有视为交付使用。本案原告自认于2017年8月*日拿到房屋钥匙并开始装修，房屋已经实际由原告占有控制，故交付行为于2017年8月*日已经成立。关于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，法律并无强制性规定商品房没有两书不得交付。而根据原、被告之间的合同约定，被告不提供两书的，原告可以拒绝交接，但本案原告实际已经接受房屋钥匙并开始装修，属于原告对自己权利的处分，交付行为已经完成，因此原告主张不能成立。

 

关于逾期交房违约金问题：由于原、被告合同中约定的房屋交付时间为2017年2月*日前，而实际房屋于2017年8月*日交付，则被告应当按照合同约定为逾期交房的行为承担违约责任，即以原告已付房款*******元为基数，按照日万分之一的标准自2017年2月*日起计算至2017年8月*日止，被告应当支付该期间的逾期交房违约金共计*****元，原告主张超出部分，本院不予支持。

 

关于原告损失范围问题：首先房租损失，由于原告并未提交租房合同、租金收据等证据证明房租损失实际发生，故原告主张因证据不足不予支持；其次房贷利息损失，原告申请房屋贷款用途是取得房屋所有权，而被告逾期交房损害的是原告对房屋占有、使用的权能，并不影响房屋权属，原告所主张房贷利息损失与逾期交房行为没有直接关联；最后由于原、被告之间的合同已经约定了逾期交房违约金，该违约金已经能够实现惩罚违约行为的目的。综上，原告主张房租损失与房贷利息损失，本院不予支持。

 

案例解析

 

对商品房的验收合格标准如何确定，目前存在“竣工验收说”“综合验收说”和“验收备案说”几种主流意见，针对验收合格标准，合议庭存在两种不同的意见。

 

第一种意见认为：“综合验收说”和“验收备案说”由专业验收或行政部门备案审查，对房地产开发企业具有行政强制力，房地产开发企业自行组织的五大主体验收，因违反法律法规强制性规定而无效。

 

第二种意见认为：国务院简政放权的改革中将建设工程验收由许可制改为了备案制，实际上是取消了验收环节行政许可的强制力。“竣工验收说”是指房地产开发企业自行组织的五大主体验收，该约定不违反法律强制性规定，属于有效约定。

 

笔者同意第二种意见，理由如下：

 

首先，“综合验收说”是指工程的验收合格应包括工程质量、规划、人防等在内的验收合格，综合验收范围全面，规定条件严苛，环境要求严格，后续处理规定完备，更利于房屋买受人的权利保护。但因国务院已经取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，故综合验收说不能成立。

 

其次，“验收备案说”是指应以行政主管部门对竣工验收进行备案作为“验收合格”的标准，房地产开发企业应当向买受人出示经备案合格，建设行政主管部门核发的《工程竣工验收备案表》才能证明房屋验收合格。但同样，由于国务院将竣工验收由许可制改为备案制，若将工程竣工验收合格等同于办理竣工验收备案手续，则实际上将行政备案等同于行政审批或行政许可，此观点与竣工验收制度改革的目的相悖，“验收备案说”不能成立。

 

最后，“竣工验收说”是指建设单位在收到建设工程竣工验收报告后，组织勘察、设计、施工、监理等单位进行的竣工验收，验收合格标准就是五单位在《工程竣工验收报告》上的签章。

 

综上，为提高市场交易效率，促进当事人意思自治，贯彻诚实信用原则，新的竣工验收制度已经形成，《建设工程质量管理条例》颁布后，建设工程的验收已经改为建设单位自行组织验收，并向行政主管部门备案。本案原、被告商品房买卖合同中约定的房屋交付条件为“五大主体验收合格”，因此房地产开发企业提供五大主体验收合格报告，已经可以证明房屋达到交付条件，买受人对房屋质量有异议的，可以在接收房屋后，另行向开发商主张质量违约责任，房屋存在重大安全质量问题的，买受人可以另行主张解除合同并要求开发商赔偿损失，但并不能以商品房未达到交付标准为由拒绝接收房屋。

 

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