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一房二卖

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崔某动迁房一房二卖维权

来源:北京栩锐律师事务所_专注于商品房集团诉讼,烂尾楼维权,商铺售后包租维权   更新:2020-10-26   浏览:
    案件概述
 
    原告王**、丁**与被告向**、李**、上海**房地产经纪事务所(以下简称**公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年1月8日立案后,依法适用简易程序,于2018年2月22日公开开庭进行了审理,两原告及其共同委托诉讼代理人朱建平,被告向**及其委托诉讼代理人暨被告李**,被告**公司的委托诉讼代理人刘奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
 
    原告王**、丁**向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告签订的《动迁房预售预购合同》;2.要求被告向**、李**返还房款1,150,000元(人民币,下同)房款;3.要求被告向**、李**支付违约金(以2,280,000元为基数,自《动迁房预售预购合同》解除次日起计算至判决生效之日止,按照日万分之五计算的违约金,违约金最高主张金额以已付房款的10%为限,即115,000元);4.要求被告**公司对被告向**、李**的上述第2项、第3项诉请债务承担连带责任;5.要求三被告承担案件受理费、财产保全费。事实和理由:两原告系夫妻,被告向**、被告李**亦系夫妻。2017年3月,经被告**公司居间介绍,两原告欲购买被告向**及其女儿马某某位于上海市**动迁安置房屋(房屋未办理产权证)。经看房与洽谈,2017年4月9日,两原告与被告向**及马某某的法定代理人暨被告李**、被告**公司签订了《动迁房预售预购合同》。合同总价2,280,000元,交房时间为2017年7月15日。《动迁房预售预购合同》第一条第4款:“甲、乙双方在充分理解和接受该房屋的现状风险和基础上,愿意订立该合同。任何一方违约导致合同目的不能实现,守约方有权要求违约方按合同规定的违约金承担违约责任,该违约金为惩罚性违约金,目的是为了保护合同的顺利履行,无论违约方是否给对方造成多少损失均应全额支付,并自愿放弃请求人民法院予以减少的权利。如人民法院依职权强制调整,则由违约方对违约金过高及给守约方造成的损失承担举证责任。”“第七条甲方声明,甲方及共同声明产权人有权出售该房屋,已经得到相关权利人和共同共有人同意,同时承诺该房屋无其他债务抵押、司法查封、无产权纠纷及其他任何法律纠纷,保证国家政策限制期满后按约定可以为乙方办理小产权过户登记手续,如因甲方原因导致本合同不能履行,则由甲方承担违约责任,并按合同中第十二条甲、乙双方约定的违约金追究违约责任。”被告李**在该声明中签字、按手印确认。第九条第二款约定了违约责任的承担方式。2017年4月9日,两原告支付定金40,000元;2017年4月10日,两原告支付房款110,000元;2017年4月14日,两原告支付房款850,000元;2017年5月11日,两原告支付房款50,000元;2017年5月13日,两原告支付房款70,000元;2017年6月20日,两原告支付房款30,000元。上述付款合计1,150,000元。2017年6月中旬,两原告发现被告向**、李**已于2015年8月11日将系争房屋出售给了案外人,且案外人已陆续支付了房款1,000,000元。至此,两原告通过**公司才了解到被告向**拿了两原告的房款后用于还债。另了解,被告向**、李**的女儿马某某已去世,相应财产权益应由被告向**、李**继承。为保障两原告的合法权益,故提起诉讼。
 
    被告向**、李**共同辩称,不同意解除合同,要求继续履行。其没有能力返还房款。其不承认一房二卖,也没有能力支付违约金。
 
    被告**公司辩称,不同意两原告的诉请。其介绍房屋的时间符合交易条件,其与另一家中介公司合作总共收取中介费30,000元,其收取其中一半即15,000元的中介费。双方合同应当继续履行,两原告要求解除合同没有法律依据。两原告主张的违约金过高,应当按照同期贷款利率计算。
 
    一审法院查明
 
    本院经审理认定事实如下:原告王**、丁**系夫妻,被告向**、李**亦系夫妻。被告向**及其女儿马某某(马某某已去世)作为动迁安置购房人购得动迁安置房位于上海市**房屋,至目前为止,该房屋尚未办理不动产权证。
 
    2017年4月9日,在被告**公司的居间介绍下,原告王**(购买方、乙方)与被告向**(出卖方、甲方)及被告**公司(居间方)签订《动迁房预售预购合同》,合同约定:第一条:甲方与上海市政府动迁所签署《动迁补偿协议》于2015年依法取得了上海市**动迁安置房一套,并确定甲方已完成与该房屋开发商的交房手续,为该房屋的合法且唯一的所有权人。因甲方出售的该房屋是拆迁安置配套商品房受国家政策限制,限制期内无法进行该房屋的产权交易……乙方于2017年4月1日实地看房,看房后对以上情况已知道并且无异议。第二条:甲、乙双方协商一致,同意上述房屋转让价款为2,280,000元,该价格系甲方到手价格,包含房屋的维修基金(若有)、水、电、煤初装(若有)、有线电视初装(若有),该房自带固定设备(含全部)、装饰(若有)等均含在房屋转让价款内,乙方无需另行支付,但该价格不包含甲方办理以甲方为权利人的上述房屋的《上海市房地产权证》的相关费用,甲方办理该房地产权证所需要的费用由甲方自行承担,甲方无异议。第三条付款协议:甲乙双方约定,乙方将上述房屋价款分期支付甲方,具体付款方式以及金额如下:1、乙方于2017年4月10日支付甲方定金150,000元;2、乙方于2017年4月20日支付甲方房款850,000元;3、乙方于2017年7月15日支付甲方房款1,180,000元;4、待该房屋可以上市交易,甲乙双方前往上海市房地产交易中心办理产权交易过户手续,见收件收据当日,乙方支付甲方尾款100,000元。第六条:1、甲、乙双方约定,在根据国家政策有关规定允许该房屋上市交易的国家政策限制期满后(甲方小产证办理完毕后)10个工作日内,甲、乙双方按本协议约定签订上海市房地局网络版商品房《上海市房地产买卖合同》。2、甲、乙双方签订网络版商品房《上海市房地产买卖合同》后30日内,甲、乙双方进行该房屋的产权交易过户,收件收据由乙方领取并保管,供乙方领取以乙方为权利人的新产证使用,甲、乙双方无异议。3、若甲、乙双方中任何一方未能按照上述条款履行本合同,将按本协议第十二条约定承担违约责任。第七条甲方声明:甲方及共同共有人同时声明产权人有权出售该房屋,已经得到相关权利人和共同共有人同意,同时承诺该房屋无其他债务抵押、司法查封、无产权纠纷及其他任何法律纠纷,保证国家政策限制期满后按约定可以为乙方办理小产证过户登记手续,如因甲方原因导致本合同不能履行,则由甲方承担违约责任,并按合同第十二条甲、乙双方约定的违约金追究违约责任。(被告李**作为甲方共有人/配偶在该处签字确认)第九条交房时间:甲乙双方履行各自义务,并约定2017年7月15日交房于乙方,并向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。甲方逾期不办理相关手续的,每逾期一天,则按该房屋转让总价款的万分之五承担违约金;甲方逾期不办理相关房屋交接手续超过15天的,乙方按照本合同第十二条向甲方追究违约责任。第十条:如甲方隐瞒其对该房屋不具有完全处分权的事实,如具有权属纠纷、债权债务纠纷、优先购买纠纷等情况,导致该房屋交易限制期满后不能过户(产权变更登记)给乙方,甲方作为过错方将承担全部的缔约过失责任或者违约责任,违约责任见第十二条。第十二条违约责任:如本合同一方违反包括但不限于甲乙双方义务的所有违约行为,另一方有权依法采取针对违约方的一切行动以弥补其因违约方的违约行为所造成的损失。1、甲方签署本合同后,反悔不出售或者变相涨价上述房屋给乙方的,甲方应在3日内返还乙方已经支付的房款及定金,并按反悔时该房屋市场评估价的壹倍支付乙方违约金,且甲方应按实承担乙方对该房屋装修费用(装修费用以票据为准);甲方还要承担因该房屋所在地区房屋价格上涨产生的上涨差额部分的补偿(金额以评估公司评估价格为准),乙方有其他损失的,甲方也应赔偿。若上述违约金不足以弥补乙方实际损失的,甲方还应另行赔偿乙方。
 
    2017年4月9日,被告向**收取两原告定金40,000元并出具收据;2017年4月10日,被告向**收取两原告定金110,000元并出具收据;2017年4月14日,被告向**、李**共同收取两原告房款850,000元并出具收据;2017年5月11日,被告向**收取两原告房款50,000元并出具收据;2017年5月13日,被告向**收取两原告房款70,000元并出具收据。2017年6月20日,被告向**收取两原告房款30,000元并出具收据。上述付款合计1,150,000元。
 
    另查明,2015年8月11日,被告向**、李**通过案外人某甲公司居间与案外人俞某签订《上海市**房屋出售转让合同》,将上海市**房屋出售给案外人俞某,房屋亦已交付给案外人俞某。案外人俞某已向本院提起诉讼,要求继续履行《上海市**房屋出售转让合同》,要求被告向**、李**及开发商配合办理上海市**房屋的产权过户手续。该案尚在审理中。
 
    还查明,2017年12月12日,被告李**在上海市公安局闵行分局做询问笔录时陈述,购买上海市**房子的王**控告其与其丈夫向**涉嫌一房两卖的事实,其今天向公安机关说明情况,其与丈夫并没有一房两卖。上海市**房屋是在其丈夫向**和其女儿马某某名下的,因为是2014年左右分到的动迁房,所以产权证一直不能办,现在能不能办出来我不是很清楚。在2015年8月11日,向**通过某甲公司中介与俞某签订房屋的出售转让合同,合同签订后,收到俞某购房款870,000元,剩余130,000元约定在给俞某办妥产权之日付清。后来到2017年4月,其家因为孩子马某某生病需要用钱,向**的朋友马某甲帮我们找了一个叫王**的上海买家,他愿意出2,280,000元买进房子。其听说向**就与俞某协商能不能把房子退出来,经协商,俞某愿意退出房子,条件是向**支付给他1,500,000元,逾期违约金50,000元,他们还通过某甲公司签订了解除协议,这份协议一式三份,俞某、中介各执一份,向**的那一份在马某甲那里。后来在2017年4月9日,其和向**就通过**公司与王**签订了动迁房预售、预购合同,约定房价为2,280,000元。合同签订后,王**按照合同约定已经支付了1,150,000元给向**,余款1,130,000元待房屋交付后支付。向**收到这些钱后,因为他欠他朋友马某甲钱,所以给了马某甲150,000元作为介绍费及还款,80,000元作为中介费给了**公司的中介钱有行,100,000元给了其母亲作为孩子马某某的医疗费,200,000元作为部分解约款给了俞某,剩余620,000元听向**说去还了高利贷。根据与俞某的解约协议,其及向**要付给俞某解约款1,500,000元,减去向**已付的200,000元后还有1,300,000元,但是王**剩余未付的购房款只有1,130,000元了,因为孩子病重需要花钱,其与向**无力填补170,000元的差额,造成解约协议逾期,这样又多了50,000元违约金。就这样俞某拿不到全额的解约金不愿搬出,王**又拿不到房子不愿支付剩余购房款,而向**也可能因为孩子生病治不好开始吸毒,于今年9月25日被公安局强制戒毒,据说要2年。其本人一方面不是这套房子的权利人,另一方面这件事很多都是向**在办,所以其无力处理这件事,就一直拖到了现在。其与向**不是要一房两卖,只是在卖房的过程中没有衔接好,也错估了自身的能力,其也觉得对不起王**,他说看其不容易,愿意承担220,000元差额中的70,000元,他们买房也不容易,其自己最近准备把其和向**名下的上海市**房屋卖出去,填补220,000元的差额。
 
    2017年12月25日,案外人某乙公司业务员李某某在上海市公安局闵行分局做询问笔录时陈述,2017年年初的时候,其公司的客户丁**、王**夫妇想购买一套三居室的房子,其公司没有。然后其在附近的其他房产中介找,后来**公司的经理说**房屋符合丁**、王**夫妇的需要,但是这套房子是别人已经购买的,原来的房主向**与买家正协商解约把房子拿回来,只要把解约金给买家就可以了,具体多少解约金其不知道。我把该房子已经被出售,但正在协商解约退房的情况跟丁**夫妇说了,他们夫妻觉得没问题,其就带着丁**夫妻一起去看房了,看房的时候原来的买家夫妇也在现场。隔了一个多礼拜,其陪丁**夫妻又去看一次,这次就原来买家的儿子在场。这两次看房原来的买家没有说起这是他们已经买下的房子,故其以为原来的买家已经和向**说好了,就等拿到解约金退房了。这两次看房向**和经理都不在。看过房子以后,2017年4月9日,在**公司,向**与王**签订了《动迁房预售、预购合同》,约定房价为2,280,000元。合同签订后,王**按照合同约定已经支付了一部分钱给向**,具体多少其不知道。事后王**给了其33,000元的中介费,钱经理拿了多少中介费其不知道,他也没有和其讲。后来其听说向**没有把收到的购房款给原来的买家,所以原来的买家不愿意退房,就这样一直交不了房给丁**。后来其与钱经理帮他们去协商过几次,向**也拿不出钱退给丁**夫妇,就这样一直没有结果。最近其听说向**被公安机关抓起来了,也不知道是什么原因,这事就更没法解决了。
 
    又查明,本起房屋买卖由被告**公司与案外人某乙公司分别给买、卖双方提供居间服务,两原告向某乙公司支付居间服务费33,000元,该款由**公司与某乙公司自行分配。
 
    上述事实,由两原告提供的配套商品房供应单、《动迁房预售预购合同》、定金收据、房款收据及转帐凭条、居间服务费收据、《出售转让合同》拍照件、公安询问笔录等证据及当事人的陈述予以证实。至于两原告提供的微信截屏,被告**公司不予认可,两原告未能进一步举证与本案的关联性,故对该组证据本院不予采信。
 
    一审法院认为
 
    本院认为,原、被告签订的《动迁房预售预购合同》系各方当事人真实意思表示,合法有效,双方均应按约行使权利、履行义务。然本院注意到,在与原告方签订合同之前,被告向**、李**已将系争房屋出售给了案外人俞某,并将房屋交付给了俞某,在与俞某未能就房屋的买卖事宜达成一致情况下,被告向**、李**又将房屋出售给原告方,导致合同无法履行,被告向**、李**应承担相应的责任。被告向**、李**辩称已与案外人俞某达成解约协议并已支付了部分的解约款项,但被告向**、李**未能提供证据加以佐证,故被告向**、李**抗辩已与案外人解约,可以履行本案买卖合同的抗辩本院不予采信。两原告因其合同目的无法实现而要求解除买卖合同的诉讼请求符合法律规定,本院予以支持,合同的解除时间以副本送达最后一位被告的时间为准,即2018年2月1日。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。两原告要求被告向**、李**返还已付房款的要求符合法律规定,本院予以支持。《动迁房预售预购合同》无法履行的责任在于被告向**、李**,两原告根据合同约定要求被告向**、李**承担违约责任于法不悖,本院予以支持,对于违约金的计算,合同第十二条约定过高,两原告自愿降为自合同解除次日即2018年2月2日起至判决生效之日止,以2,280,000元为本金,按每日万分之五计算违约金,违约金最高为已付款的10%即115,000元为限,两原告主张的违约金金额适当,本院予以支持。两原告要求被告**公司就被告向**、李**的付款义务承担连带责任的诉讼请求不符合法律规定,本院不予支持。若两原告确有证据证明被告**公司在提供居间服务中有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害两原告利益的,两原告可依法另案提起诉讼要求被告**公司承担损害赔偿责任。
 
    综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条之规定,判决如下:
 
    一审裁判结果
 
    一、原告王**与被告向**、李**及被告上海**房地产经纪事务所就上海市**动迁安置房签订的《动迁房预售预购合同》于2018年2月1日解除;
 
    二、被告向**、李**于本判决生效之日起十五日内返还原告王**、丁**房款1,150,000元;
 
    三、被告向**、李**于本判决生效之日起十五日内支付原告王**、丁**以2,280,000元为本金,自2018年2月2日起至本判决生效之日起按每日万分之五计算的违约金,违约金最高以115,000元为限;
 
    四、驳回原告王**、丁**其余诉讼请求。
 
    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
 
    案件受理费减半计收8,307.60元、财产保全费5,000元,合计13,307.60元,由被告向**、李**共同负担,被告向**、李**共同负担之款于本判决生效之日起十五日内支付原告王**、丁**。
 
    如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

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