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商品房买卖合同纠纷案(规划设计变更)

来源:北京栩锐律师事务所_专注于商品房集团诉讼,烂尾楼维权,商铺售后包租维权   更新:2020-10-26   浏览:
案情介绍:
 
2009年5月,原告李某等同被告郑州市某房屋开发公司签订《商品房买卖合同》,在签订的商品房买卖合同中约定由原告李某等购买被告开发的的商品住宅房一套。合同约定:对所购买的房屋所在的大厦按照十八层主体结构设计施工。
 
2010年2月,原告购买被告开发公司房屋所在的大厦封顶;2012年4月,被告将所建成的商品住宅房交付原告李某等。原告在对房屋装修入住后,却发现大厦由原来的十八层变成了十九层。而在此前被告从未与原告做过任何协商,也没有正式通知原告。在与被告协商无效后,2013年3月原告李某等起诉至区人民法院要求被告该房屋开发公司赔偿损失。
 
原告起诉称:原、被告签订了明确的《商品房买卖合同》,李某等购买被告住房,被告应严格按约定履行合同,被告违背合同约定,未经原告同意擅自将楼层由十八层改为十九层,造成了大厦整体结构压力加大,电梯等小区公共设施承受力增加等负面影响,直接损害到原告利益。被告房屋开发公司应赔偿原告损失,原告李某等请求法院判决赔偿损失,赔偿金额为被告房地产开发商通过加层获取的利润。
 
被告辨称:对大厦由十八层增加到十九层的事实认可。但对原告等购买房屋所在的大厦加层并不构成违约。根据建设部有关房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房之规定,被告加层获得了政府相关部门的批准,加层属于合法的设计变更。被告同时答辩称,即使被告擅自加层,对于被告未履行通知义务,根据《商品房销售管理办法》第24条规定,原告也只有退房的权利,而无要求赔偿损失的权利。另本案中诉争大厦由十八层变更为十九层对原告的合法权益没有实质影响。原告不存在实际损失,更不应该以被告的利润作为赔偿损失依据,并且被告提出从诉争房屋所在的大厦封顶至今已两年以上,李某等的诉讼主张超过了两年的诉讼时效,原告丧失胜诉权。
 
法院判决:判令被告房地产开发公司支付原告李某等人各自不同数额的赔偿款。
 
一审诉讼后被告向中级人民法院提起上诉,经中级人民法院调解结案。
 
案件评析:
 
(一)本案诉争的诉讼焦点问题主要有
 
诉争大厦由十八层变更为十九层是否导致原告李某等的合法权益受损;被告变更规划对大厦加层经过了政府相关部门的批准是否可以免除对原告李某等的违约责任;购房人如何主张计算因被告变更规划带来的损失数额;被告变更规划后原告是否只有退房的权利而无要求赔偿的权利;被告的诉讼请求是否超过诉讼时效。
 
1、诉争大厦由十八层变更为十九层使原告李某等的合法权益受损
 
本案中,被告未经原告许可擅自将楼层由十八层改为十九层,必然会造成大厦整体结构压力加大,电梯、电力、通讯、上下水、卫生、中央空调等小区公共设施承受力增加造成生活中负面影响。开房商擅自加层还可导致业主采光受限、人均公用绿地面积相对减少等权益受到侵害。如大厦加层过多还有可能导致大厦整体抗震强度减弱、邻楼地基下沉等从而影响整个楼体的安全性的后果。因此开发商加层直接侵犯了购房人的利益。本案中被告加层确使原告李某等权益受损。
 
2、被告对大厦加层经过了政府相关部门的批准不能免除对原告李某等的违约责任
 
开发商在开发房地产时,必须有规划部门根据批准的详细用地规划提供的出让地块的位置、范围、规划用地性质、建设容积率、建筑密度、绿地率、停车场地、大厦层数、房屋结构等各项规划要求及附图。在开发和经营土地的活动中,未经原审批的规划管理部门同意,不得变更出让合同中的各项规划要求。开发商在房地产开发过程中,擅自更改规划设计的,比如增加容积率、加高楼房的层数、用绿地改为建设用地、将商业用途改为住宅用途等,违反了规划管理方面的行政法规规范,规划主管部门可以做出责令改正、通报批评或罚款的行政处罚措施。
 
房地产开发商对小区、建筑物擅自改变设计、规划。即使该规划变更已经通过了行政部门审批,仍不能免除其对购房人的民事责任。《商品房销售管理办法》第24条属于行政部门对房地产开发公司的行政强制要求,房地产开发公司未经规划部门、设计单位批准而擅自改变规划、设计的,应承担相应的行政责任。房屋开发公司的变更规划通过了行政部门审批,只能免除其行政责任,不能免除其相应的民事责任。城市房地产转让相关法规规定了房地产开发企业应当按照规划部门已批准的建设工程规划许可证建设商品房,不得擅自变更。并规定房地产开发企业确需变更规划许可证规定内容的,应当书面征得受影响的预购人同意,并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给预购人的权益造成损失的,房地产开发企业应当给予相应的补偿。
 
当事人应当全面履行合法有效的合同,一方当事人因违反合同给对方造成损失的,应承担赔偿损失的责任。本案中被告浙江省温州市某房地产开发公司对原有大厦由十八层增加为十九层的变更规划行为虽然取得了当地政府规划行政主管部门的批准。但没有书面征得受影响的购房人同意,并因增加层高的规划变更给购房人李某等的权益造成了损失,因此浙江省温州市某房地产开发企业应当给予李某等相应的补偿。
 
3、购房人如何主张、计算因房地产开发商变更规划带来的损失
 
因法律法规没有具体规定,合同中往往也不会明确约定变更规划后开发商应当承担的违约责任的计算方法及承担方式,故购房者因变更规划所造成的损害后果往往很难具体确定,损害赔偿范围往往找不到适当的计算标准。笔者认为:侵权行为或违约行为造成被侵权人或守约人的损失应当以违约行为造成财产损失为基础。如损失无法确定时,权利人因被侵权或违约所受的损失可依照侵权人或违约人因侵权或违约行为所获得的利益为计算标准。此种计算方法在侵犯著作权等相关法律中有明确规定。因开发商变更规划造成购房人的损失无法计算的,也可以参照房地产开发商因违约获得的利益计算。
 
本案中,因开发商变更规划对大厦加层造成购房人的损失无法计算,可以按照房地产开发商因违约获得的利益来要求赔偿。本案中被告浙江省温州市某房地产开发商因增加层数而增加的利润为通过加层获得的销售收入减去被告为加层而增加的投入。而一审法院也是参照此标准结合具体情况做出相应的判决。
 
4、房地产开发商变更规划后购房人有权要求退房,也有权要求赔偿
 
《商品房销售管理办法》中只规定了购房者有退房的权利,没有提及对于购房人不愿退房的情况下如何赔偿。在实践中,变更规划后买房人虽受到损失,但并不一定要求退房。《商品房销售管理办法》中规定购房人退房的条款属于权利性质条款而非义务性质条款。购房人可依此条款要求房地产开发商退房,也可放弃此条款赋予的权利而援引《合同法》等其他法律规定主张赔偿损失的权利。本案中被告浙江省温州市某房地产开发公司主张变更规划后购房人只有向开发商主张退房权利的抗辩理由显然是没有依据的。
 
另《商品房销售管理办法》属于部门规章,在人民法院审理具体民事案件中,部门规章只是做为参考,部门规章对司法审判没有绝对的约束力。根据《立法法》,国务院各部门制定的规章的法律效力远远低于全国人大常委会通过的基本法律。在部门规章规定不全面或与基本法律相冲突的时候,应当适用基本法律。本案中,做为规章的《商品房销售管理办法》的效力远低于基本法律《合同法》,而且其对开发商变更规划的违约责任规定不全面。开发商以《商品房销售管理办法》中个别条文无理抗辩是不会得到法院的支持。
 
5、本案中原告的诉讼请求没有超过法律规定的诉讼时效
 
诉讼时效是指权利人通过诉讼程序请求人民法院保护其民事权利的有效时间。当时效期间届满时,即丧失了请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务之权利的制度。我国法律规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。
 
本案中,被告提出2010年2月大厦封顶,2013年3月原告李某等起诉已经超过了法律规定的二年的诉讼时效。笔者认为诉讼时效的起算点是购房人知道或应当知道大厦加层这一事实。虽然大厦加层并封顶发生在2010年2月,但购房人知道或应当知道变更规划这一事实应当从入住开始起算,2012年4月。所以本案中原告李某等主张权利并没有超过法律规定的诉讼时效。
 
(二)什么是变更规划及变更规划常见的形式
 
本文中的变更规划,是指在商品房买卖合同订立后,房地产开发商施工过程中,对原有建设小区及配套设施、原有建筑楼层结构规划进行的修改,增加或减少小区或建筑物部分功能、设施的行为。开发商在订立商品房买卖合同后,变更规划的形式主要有以下几种:
 
1、减少小区绿化面积
 
小区大楼之间的绿地、树木、花草、清泉、景观等能改善小区居住环境,发挥生态平衡功能。是城市生态平衡的调控者,具有改善城市空气质量、调节小气候、美化城市等多种生态功能。同时也能使人心情舒畅。但绿地面积越大,开发商用来建筑的面积就越小。如果有大片的土地被用于绿化,必将影响到开发商的总体收益。为增加利润率,越来越多的开发商有可能在绿化上做文章,占用绿地面积,建设新的房屋。如在绿地上建设物业用房便是某些开发商常用的减少小区绿化面积的手段之一。
 
2、调整或减少小区功能
 
小区功能设施包括电梯、物业、停车场、中央空调系统、宽带接入、有线电视、健身房、学校、医院、商场等等。小区功能是购房者进行购房时的重要考虑因素。某些房地产开发商在售房时,为吸引购房者,夸大宣传所建小区的功能,令购房者感觉新开发的小区是生活居住的天堂。但是随着开发过程的推进,为追求更高的利润,交付商品房时购房人所见的根本不是当初开发商所承诺的情形,有些配套设施无法完成,有些设施被取消。比如原有的健身房设施被改为物业管理用房,原有的电梯不能直达地下停车场,原有的学校场地被改为停车场,原有的自建医院被取消等等。
 
3、扩大建筑总面积,增加容积率
 
小区的总建筑面积多少直接表现为居住的人口的多少和密度的大小。小区或大厦人口密度过大,必然会对小区的公共功能发挥产生不利影响,也影响小区居住环境。有些开发商为了增加利润,为使小区总建筑面积增加,不顾原有的规划设计加盖房屋,增加层高。如本章所引用案例便是典型的房地产开发商便是通过增加层高的手段来增加建筑总面积从而达到增加利润的目的。
 
(三)哪些情况下开发商单方变更规划可以免责
 
一般说来,开发商单方变更规划,应视为其对与购房人签订的房屋买卖合同的违约,应当承担相应违约责任。但因政府行为导致的变更规划可以免责。政府政策变化、城市整体规划变更因素导致商品房小区变更规划,因政府政策、城市整体规划对开发商而言具有不可预见性、并不能抗拒,故开发商可以据此理由免责。开发商也可在商品房销售合同中将政府行为约定为不可抗力,即合同约定一旦因政府强制变更原来配套设施规划时,房地产开发商得以免责。
 
(四)如何预防房地产开发商变更规划
 
如何预防房地产开发商变更规划,建议购房人可采取以下措施应对:
 
1、购房人在购房时应与开发商就住宅规划、小区规划及违约责任等内容达成一致协议,写入双方的购房合同,并将规划设计图作为合同附件。购房人应当注意合同中对规划、设计变更相关内容的约定。如房屋和房屋所在大楼的结构、高度、朝向以及小区公共配套设施、绿地面积、房屋间距等约定一定要明确无误,应尽量不产生歧义。(如某小区开发商在商品房销售合同中约定电梯直达地下停车场,而建成后的住宅是地下停车场三层中只有地下一层有电梯直达,双方就原合同电梯到达地下停车场一层还是三层产生不同的理解而产生歧义)。
 
2、明确约定发生规划、设计变更的程序
 
在商品房买卖合同中,购房人与商品房销售商明确约定变更规划所需的程序。做到变更规划有章可循。比如在合同中约定房地产开发商需要变更规划时,需告知购房人变更规划的原因,征求购房人的意见。决定是否变更规划需召开多数购房人参加的听证会、得到全部购房人三分之二以上的多数的同意等等。
 
3、明确约定房地产开发商单方变更规划后的违约责任
 
在商品房买卖合同中,购房人与商品房销售商房地产开发商明确约定开发商单方变更规划后的违约责任的赔偿标准或计算方式。购房人同意和不同意变更的赔偿或补偿标准。除此之外还可以明确约定购房人有权退房或不退房的情形下,开发商应当承担违约责任。
 
4、房屋在建过程中,购房人可选出代表,监督开发商建设进程
 
因变更规划而损害的利益往往是小区全部购房人的利益。为杜绝房地产开发商因变更规划而损害购房人的利益,可由购房人选出代表,监督开发商建设进程。一旦发现开发商有变更规划情形,及时通知其他购房人,及时制止开发商单方变更规划。

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