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朱某售后包租维权案,解除购房合同

来源:北京栩锐律师事务所_专注于商品房集团诉讼,烂尾楼维权,商铺售后包租维权   更新:2021-07-12   浏览:
案件概述 
 
原告朱某诉被告湖北rf房地产开发有限公司(以下简称rf房地产公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年5月20日立案后,依法由审判员彭昕独任审理,于同年8月4日对本案公开开庭进行了审理。原告委托代理人詹庆、被告rf房地产公司委托代理人汪培到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
 
当事人主张 
 
原告朱某向本院提出诉讼请求:1、判令双方签订的《【湖北(红安)rf家具产业城】项目“购商铺6年100%回报”活动协议书》(以下简称回报协议)终止履行;被告退还原告支付的湖北(红安)rf产业城原辅材料市场第一号大卖场1层156号商铺购房款111583元,由被告原价收回该商铺;2、判令被告支付2015年7月8日至2018年7月8日止三年的购铺回报款合计66950元;3、判令被告支付2018年7月9日至2020年5月9日止共22个月的利息,年利率6%,月计息401元,利息即8822元;4、判令被告共支付原告购房款111583元加合同约定的回报款66950元,以及延期至今的利息8822元,共计187355元;5、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:2012年7月8日,被告湖北rf房地产开发有限公司作为甲方和原告朱某签订《【湖北(红安)rf家具产业城】项目“购商铺6年100%回报”活动协议书》,约定:被告承诺逐年给原告回报,方式为:第一年回报为购房总价的10%,第二、三、四年回报为购房总价款的15%,第五年回报为购房总价款的20%,第六年回报为购房总价款的25%,每满12个月为一个付款年度,被告应于每付款年度届满后的一个月内存入原告指定账户;因被告原因造成违约,原告可以退房,且原告无须退还被告已经支付的回报款项。该合同附件《计算表》写明了购买一号大卖场156号商铺,面签23.83平方米,单价4682.46元,购房款111583元朱某一次性支付了。每年回报款的具体数额由被告盖章生效。同时,被告与原告签订了《商品房买卖合同》。2012年7月8日第一年回报款已从购房款中扣除,2013年7月8日第二付款年度和2014年7月8日第三付款年度届满,被告均未及时按期支付回报款,在原告的多次催促下才将回报款打给原告账户。2015年7月8日后的三年回报款付款年度届满,被告已无力支付。原告认为,原告与被告签订回报协议,用远高于市场价格购买被告商铺正是看中了被告承诺的回报以及rf家具产业城的发展前景,而从2013年合同签订至今的七年时间,rf家具产业城俨然已成为烂尾楼,没有开展任何经营活动,现在原告有理由相信被告不可能按约履行合同,且被告每期迟延支付回报的行为已经构成根本违约,导致原告合同目的不能实现。根据合同条款,因被告违约,原告可以退房,被告应将原告已经支付的购房款原价退还,且原告无须退还被告已经支付的活动回报。因此,被告行为已经构成根本违约,原告要求被告退还购房款,并支付其所产生的利息。综上,根据《合同法》和《民法通则》的相关规定,诉诸法院,请求支持原告诉讼请求。
 
被告辩称,1、原告朱某无权要求回报协议终止履行。根据《合同法》第九十一条之规定,只有“债务已经按照约定履行”等情形,合同的权利义务才终止,原告的诉请是回报协议终止履行,本案也不具备终止履行的情形,双方签订的协议也未约定终止履行的条件,故请求法院驳回原告该项诉请。即使法院判令该协议终止履行,涉案协议第2条虽然约定:乙方无须退还甲方已经支付的活动款项,但并未约定如何返还购房款,我公司认为,如涉案协议终止履行,已支付的活动款也应在返还的购房款中折抵。另外,双方签订的《商品房买卖合同》约定的合同价款为100425元,出具的发票为100678元(补交面积差253元),原告实际缴纳的购房款为100678元,即使判令被告退还房款,也应判令被告以100678元为基数,扣除已支付的回报款返还购房款。2、被告无须支付购铺回报款,我公司认为原告要求的回报协议终止的诉请应予驳回,即使法院判决该回报协议终止,参照《合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行”等相关规定,尚未履行的部分应终止履行,故而,原告无权要求被告支付购铺回报款。3、被告不应支付利息。回报协议第2条约定“甲方将乙方已支付的购房款原件无息退还”,在法院判决回报协议终止履行的前提下,被告无须支付原告利息。
 
一审法院查明 
 
经审理查明,2012年7月8日原告朱某与被告rf房地产公司签订《商品房买卖合同》(合同编号HAX201200829),约定:由朱某购买rf房地产公司开发的湖北(红安)rf家具产业城原辅材料市场1号大卖场1-156号商铺,面积为23.83平方米,价款100425元,房屋于2013年3月31日前交付。合同第九条还约定:出卖人交房“逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金…”。此后原告支付了购房款100678元(面积补差253元)。
 
同日,原告朱某和被告rf房地产公司签订《【湖北(红安)rf家具产业城】项目“购商铺6年100%回报”活动协议书》,约定:1、由乙方朱某购买甲方rf房地产公司开发的湖北(红安)rf家具产业城项目(即原辅材料市场)商品房,参与rf房地产公司“购商铺6年100%回报”活动,被告承诺:签订《商品房买卖合同》第一年,回报比例为购房总价款的10%(第一年回报作为销售折扣已从购房总价款中扣除);此后五年的回报比例分别为15%、15%、15%、20%、25%。2、因甲方原因造成违约,乙方可以退房,甲方将乙方已经支付的购房款原价无息退还,且乙方无须退还甲方已经支付的活动回报款项…。该回报按年度支付,每满12个月为一个付款年度,被告rf房地产公司应于每付款年度届满后的一个月内将相应的回报金存入购房者指定账户。同日双方还签订《湖北(红安)rf家具产业城原辅材料市场“购商铺6年100%回报”计算表》,作为回报协议的附件。载明:购房款为111583元(回报前),第一年至第六年的回报分别为:11158元、16737元、16737元、16737元、22317元、27896元。
 
同日,原告与被告指定的湖北rt经营管理有限公司(已更名为湖北rt物业服务有限公司)签订《委托经营管理合同》,约定由原告将该156号商铺委托rt公司代为经营管理,经营期限自2012年7月8日至2018年7月8日止,共六年。
 
另,被告应支付的第一年回报款已在购房款中抵扣,第二年和第三年的回报款已支付,其后的回报款未支付。此外,湖北(红安)rf家具产业城原辅材料市场已停工多年,至今未竣工。
 
以上事实,有原、被告签订的《商品房买卖合同》、《【湖北(红安)rf家具产业城】项目“购商铺6年100%回报”活动协议书》、《湖北(红安)rf家具产业城原辅材料市场“购商铺6年100%回报”计算表》、《委托经营管理合同》、购房款发票、双方当事人当庭陈述为证,足以认定。
 
一审法院认为 
 
本院认为,原、被告间签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示,合法有效。诉争房屋所在工程已停工多年,短期内没有竣工的希望,被告方履行交房义务短期内没有实现的可能,因此,对原告方解除双方间的房屋买卖合同的诉讼请求,本院予以支持。依照合同约定,原告有权要求被告退还购房款。原告要求按照回报金计算表上载明的“购房款111583元”退款,被告认为,即使退款也应按照原告交付的102310元为基数,扣除已支付的回报款返还购房款。本院认为,虽然《商品房买卖合同》载明的房款为100425元,原告实际付款100678元,但该100425元系双方约定的购房款111583元扣减双方约定的“第一年回报作为销售折扣从购房总价款中扣除”,该第一年回报金11158元作为被告销售的优惠承诺,也是原告投资购房的期待利益,系双方真实意思表示,应予认可,故本院认为,被告应返还给原告的购房款应为111583元而非100425元。原告的诉讼请求中包括要求该回报协议终止履行,但又要求被告支付后续回报款,诉求存在冲突,从原告真实意思和符合其自身利益来看,应认为其诉求是要求被告按照回报协议支付后续回报款。因双方签订了“购商铺6年100%回报”活动协议书和回报金计算表,其中约定的内容属于“合同履行后可以获得的利益”,故本院以此确定原告方损失的数额,同时被告还应支付自应支付“回报”之日起按中国人民银行规定的同期银行存款利息计算的原告利息损失。综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定,判决如下:
 
一审裁判结果 
 
一、解除原告朱某与被告湖北rf房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号HAX201200829)。
 
二、被告湖北rf房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱某购房款111583元。
 
三、被告湖北rf房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱某经济损失66950元及利息(以16737元为基数,从2015年8月8日至本息付清之日止;以22317元为基数,从2016年8月8日至本息付清之日止;以27896元为基数,从2017年8月8日至本息付清之日止;均按中国人民银行规定的同期银行一年期存款利率计算)。
 
四、驳回原告朱某的其他诉讼请求。
 
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
 
本案受理费4047元,减半收取计2023.50元,由原告朱某负担95.28元,被告湖北rf房地产开发有限公司负担1928.22元。
 

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