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黄某售后返租维权案,判协议无效,赔偿损失

来源:北京栩锐律师事务所_专注于商品房集团诉讼,烂尾楼维权,商铺售后包租维权   更新:2021-07-12   浏览:
案件概述 
 
原告黄某诉被告cb城市地产(武汉)有限公司(以下简称cb地产公司)、武汉vv置业发展有限公司(以下简称新vv置业公司)、武汉vv购物广场有限公司(以下简称vv购物公司)合同纠纷一案,本院于2017年4月10日立案受理后,依法组成由审判员,审判员参加的合议庭,于2017年8月29日公开开庭进行了审理。原告黄某的委托诉讼代理人黄+到庭参加诉讼;被告cb地产公司、新vv置业公司、vv购物公司下落不明,经本院依法公告送达起诉状副本、开庭传票、举证通知书等诉讼文书,在法定期限内未到庭参加诉讼,本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
 
原告黄某诉称:2003年12月31日,我与武汉市vv置业发展有限公司温州销售部签订了一份《购商铺协议》准备购买“武汉ri大厦世界之窗购物中心”三楼314A号商铺,后于2004年1月15日,我在与cb地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》时,更换了商铺,合同约定:交易的标的物为武汉市江汉路ri大厦的产权式商铺一间,铺位编号为403E号,我采取分期付款的方式付清购房款146,055元。cb地产公司向我交付了商铺。同日,我与vv购物公司、cb地产公司签订《委托经营管理合同》和《担保合同》,约定将我所购商铺委托给vv购物公司管理,委托管理期限为10年(自2004年1月15日至2014年1月14日止),托管收益金总额为146,055元,支付方式为按月支付托管收益金,每月托管收益金为1,217元,vv购物公司应于2004年2月18日开始支付月托管收益金,以后每月18日支付月托管收益金。cb地产公司作为担保人为vv购物公司提供连带担保责任,担保期限与《委托经营管理合同》履行期限一致。
 
2004年7月27日,武汉市房屋管理局(现为武汉市住房保障和房屋管理局)向我核发《房屋所有权证》(证号为武房权证市字第××号)。武汉市城市规划国土资源管理局江岸分局(现为武汉市国土资源和规划局江岸分局)向我核发了《国有土地使用证》(证号为岸国用商2004第4101号)。
 
2006年6月新vv置业公司使用欺诈的手段,致使我被迫于2006年7月11日与新vv置业公司签订《“ri大厦”商铺退房协议》,约定由新vv置业公司于2007年12月31日前分三次向我退还购房款及应得收益金,我们将所购商铺退还给新vv置业公司,该协议应属无效。
 
2006年6月,cb地产公司及新vv置业公司在未取得全体购房人同意及相关行政机关审批的情况下,擅自将包括403E号商铺在内的ri大厦二期商铺改造为城市公馆出售。其行为违反了《武汉市商品房买卖合同》的约定。应采取补救措施,限期恢复包括我所有的403E号商铺在内的ri大厦二期商场的原状,并赔偿损失。2006年8月,vv购物公司单方发出《关于暂停支付ri大厦1-4楼投资人自有资金投资收益的通知》,称:因无法得到cb地产公司的支持,同时再也无法继续负债维持各位的租金收益支付,自2006年9月开始停止租金收益支付;如果有按揭贷款的,银行方面的还本付息继续会由开发商vv置业公司支付;目前关于1-4楼的改造工程与vv购物公司没关系,是由原ri大厦产权开发商vv置业公司负责。自2006年8月19日开始vv购物公司停止支付租金收益,该公司在未付租金的同时继续占有商铺,已构成违约,应按《委托经营管理合同》的约定赔偿我从2006年8月19日至本案判决生效之日的经济损失,并支付违约金。vv投资公司应对vv购物公司全部违约赔偿承担连带责任保证。为维护我的合法权利,故诉至法院。请求判令:1、确认黄某与新vv置业公司于2006年7月11日签订的《“ri大厦”商铺退房协议》无效。2、确认原告黄某是ri大厦二期一层403E号商铺的所有人;3、cb地产公司、新vv置业公司在本案判决生效后六个月内,按原设计(即按规划部门批准的房屋设计和2004年开业时的装修设计及设施)恢复ri大厦二期商铺的原状;4、vv购物公司向黄某支付自2006年8月19日起至本判决生效之日止的托管收益金及从2006年8月19日起至本判决生效之日止的违约金(托管收益金按照《委托经营管理合同》约定标准计算,违约金按应付款的日万分之三计算);5、cb地产公司、新vv置业公司对上述款项承担连带清偿责任;6、本案诉讼费用由三被告共同承担。
 
被告cb地产公司、新vv置业公司、vv购物公司在法定期限内未到庭应诉,放弃了其答辩及举证、质证的权利。
 
原告黄某为支持其诉讼主张,向本院提交了cb地产公司、新vv置业公司、vv购物公司的工商档案各一份、《购商铺协议》一份、从武汉市房产交易和登记发证中心调取的《武汉市商品房买卖合同》一份、《房屋所有权证》和《国有土地使用证》各一份、办理两证的费用单据十一张、《委托经营管理合同》及《担保合同》各一份、存折一本、《“ri大厦”商铺退房协议》一份、《关于暂停支付ri大厦1-4楼投资人自有资金投资收益的通知》一份及原告黄某的陈述,审理中,原告黄某为证明ri大厦房地产项目开发、销售情况及现状,向本院提出申请调取了本院作出的(2012)鄂江岸民商初字第00049号《民事判决书》。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十一条第二款的规定,本院调查的上述证据作为原告黄某提供的证据。经审查,原告黄某所提交的上述证据除通知外其他证据均系原件,上述证据来源合法、内容真实,与本案具有关联性,被告cb地产公司、新vv置业公司、vv购物公司未提出反驳的相反证据进行抗辩,对原告黄某所提交的证据本院依法予以采信。
 
一审法院查明 
 
根据庭审、举证、质证及本院确认的有效证据,本院查明以下事实:
 
一、ri大厦房地产项目开发、销售情况及现状
 
生效的民事判决书已查明,1996年7月26日,经武汉市工商行政管理局东湖分局核准,名为武汉vv置业发展有限公司(以下简称原vv置业公司)登记成立,方忠任公司法定代表人,核准的经营范围为房地产开发、商品房销售及租赁。
 
位于武汉市江岸区上海街江汉路20号的ri大厦原名“oj大厦”,原由武汉oj房地产实业开发公司开发、建设。2000年7月8日,武汉oj房地产实业开发公司在完成“oj大厦”主体框剪结构封顶后,将该房地产项目整体转让给原vv置业公司。2000年9月21日,武汉市土地管理局(现为武汉市国土资源和规划局)以武土籍字[2000]061号文件同意武汉oj房地产实业开发公司将该宗土地使用权转让给原vv置业公司。随后,原vv置业公司取得了该宗土地的《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》,开始进行房地产项目开发、建设,项目名称为ri大厦,项目规划设计为一栋18层商住综合楼,地下一层为车库,地面一至五层为整体商场(即各买受人所称的“ri大厦一期”,为便于区分,以下对位于武汉市江岸区上海街江汉路20号的ri大厦均称为“ri大厦一期”)。
 
2002年,原vv置业公司向相关行政机关申报“世界之窗二期”商场建设项目,项目选址位于武汉市江岸区鄱阳街4号(土地面积为1873.10平方米),与在建的ri大厦一期呈L字型相连。经武汉市城市规划管理局(后撤销、合并至武汉市国土资源和规划局)审核,原vv置业公司于2003年5月取得《建设用地规划许可证》,核准用地项目名称为社会停车场及办公建设。2003年9月,原vv置业公司开始进行施工。
 
在原vv置业公司申报“世界之窗二期”商场建设项目过程中,为经营、管理ri大厦一至五层整体商场,原vv置业公司拟定商场名称为“世界之窗”,并作为法人股东向武汉市工商行政管理局申请设立商场管理公司,武汉市工商行政管理局经审核后于2002年7月6日准许公司登记成立,核准的企业名称为“武汉世界之窗购物广场有限公司”(后于2004年3月11日变更企业名称为vv购物公司),核准的主营范围为物业管理、商铺出租等。
 
2003年10月28日,(香港)cb城市地产有限公司以股权转让方式收购原vv置业公司97%的股权,成为原vv置业公司的大股东,公司类型变更为合资经营(港资)。2004年2月23日,原vv置业公司变更企业名称为cb地产公司,但cb地产公司仍以原vv置业公司名称、公章对外经营,并分别于2004年6月10日、7月7日、7月29日以原vv置业公司名义取得了位于武汉市江岸区鄱阳街4号的土地使用权(证号为武国用2004字第1386号)、《建设工程规划许可证》(证号为武规建证2004-091号)、《建筑工程施工许可证》(证号为42010320031028003)。在取得前述证照之前,原vv置业公司并未按核准的建设用地规划设计施工,而是在该宗土地上建成了一栋四层楼,底层架空,与ri大厦一期一至三层打通相连,并将该建筑作为产权式商铺按其申报的项目名称“世界之窗二期”(即各买受人所称的“ri大厦二期”,为便于区分,以下对位于武汉市江岸区鄱阳街4号的“世界之窗二期”均称为“ri大厦二期”)面向社会公开销售。
 
2004年7月31日,cb地产公司以其公司股东方忠、方维峰等人要求以原vv置业公司名称成立新公司为由,向武汉市工商行政管理局申请设立公司。2004年8月10日,经武汉市工商行政管理局核准,新vv置业公司登记成立,核准的企业名称、公章与原vv置业公司完全相同,方忠任公司法定代表人(后于2006年7月10日变更法定代表人为喻佑洪)。
 
自原vv置业公司于2003年开始建设ri大厦一、二期后,原vv置业公司持续在报纸上发布“ri大厦纯投资商铺、投资零风险、年收益8%-15%,统一包租、统一管理、无需自营、10年左右收回投资,投资期满后公司按原价回购商铺”、“产权式商铺投资零风险的十大理由、年租金收益10%投资案例分析”、“首付4-5成后由银行提供5-6成10年按揭贷款”、“租金收益由担保公司及vv集团联合担保”等宣传广告,并以在广告宣传册所附图纸划线的方式将ri大厦一期一至四楼、二期一至三楼共计7489.35平方米的商用面积分割成408间产权式商铺面向社会公开销售。自2003年年初至2005年年初期间,原vv置业公司一直使用该企业名称以“售后包租”的形式先后向包括黄某在内的近400余人销售ri大厦一、二期商铺,并由vv购物公司作为包租方、武汉vv投资控股(集团)有限公司(以下简称vv投资公司)作为担保方,与各买受人签署《武汉市商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》、《担保合同》等格式性合同,约定各买受人将所购商铺委托给vv购物公司经营管理,vv购物公司向各买受人支付托管收益金(根据管理期限、购房价格的不同,托管收益金的比例、总额不等,支付方式主要分按月支付或合同期满后支付两种情形),vv投资公司对vv购物公司履行《委托经营管理合同》提供连带责任保证。
 
2004年11月,ri大厦一、二期以商场模式开始营业,商场名称为“武汉世界之窗购物广场”。在受托经营管理期间,vv购物公司对于部分约定按月收取托管收益金的买受人,按约支付了自合同签订之日起至2006年8月期间的托管收益金;对于部分约定合同期满后支付收益金的买受人,因合同期限尚未届满,vv购物公司未向买受人支付相应收益金。在此期间,武汉市住房保障和房屋管理局(原名称为武汉市房地产登记发证中心)向ri大厦一、二期商铺的部分买受人核发了《房屋所有权证》或《武汉市商品房权属证明书》,其中对房屋设计用途及土地用途均记载为商业服务。
 
2006年5月初,ri大厦各商铺买受人陆续收到《“ri大厦”同意退房函告》,ri大厦商场内亦张贴了《“ri大厦”同意退房函告》,函告主要内容为:“本公司自2000年建造商场一期以来,已亏损人民币8,000万元,这几年支出的返租收益全部是由cb地产公司贴给商场,公司本着对投资人负责的态度,同意购买ri大厦1-5层商铺的客户退房请求;公司计划于2006年6月1日将ri大厦2-6楼全部改造成高级公寓住宅楼,回笼资金用于退还所有客户本金,银行贷款由本公司负责支付还款,计划于今年年底前分期支付投资人自有资金,2007年付清,在未全部退还前按本金实际金额继续按月支付合同规定的年投资收益金……”,函告落款署名、签章为“武汉vv置业发展有限公司”。自2006年6月起,ri大厦一期四楼、二期二至三楼开始改造施工,部分商铺买受人(其中含有已办理房屋权属两证的买受人)基于商铺经营状况、投资风险等各种原因决定退房,先后办理了退房事宜。在各买受人办理退房期间,cb地产公司仍以原vv置业公司名义于2006年7月将ri大厦一期一至三楼及地下室作价73,800,000元再次卖给武汉嘉年瑞雪投资管理有限公司(以下简称嘉年瑞雪公司),并于2006年9月将ri大厦一期一至三楼及地下室交付给嘉年瑞雪公司占有、使用、收益至今,但嘉年瑞雪公司仅付款10,030,000元,余款未支付。
 
2006年8月,vv购物公司单方发出《关于暂停支付ri大厦1-4楼投资人自有资金投资收益的通知》,称:因无法得到cb地产公司的支持,同时再也无法继续负债维持各位的租金收益支付,自2006年9月开始停止租金收益支付;如果有按揭贷款的,银行方面的还本付息继续会由开发商vv置业公司支付;目前关于1-4楼的改造工程与vv购物公司没关系,是由原ri大厦产权开发商vv置业公司负责。随后,vv购物公司停止向ri大厦各商铺买受人支付收益金。因ri大厦部分商铺被变卖、改造,vv购物公司于2006年9月停止支付托管收益金(或租金),ri大厦部分商铺买受人多次与cb地产公司、新vv置业公司的负责人协商、沟通均无果,后发现各被告办公场所已人去楼空,遂于2006年年底陆续诉至法院,形成群体性诉讼。现ri大厦一期一至三楼由嘉年瑞雪公司占有、使用、收益,出租给其它商家以商铺形态正常经营;ri大厦一期四楼及二期一至三楼被分割成独立房间,未以商铺形态正常经营,由ri大厦物业公司(现为武汉腾松物业管理有限公司)出租给他人临时使用,大部分房间处于空置状态。
 
二、本案原告黄某签署的各合同主要内容及履行情况
 
2004年1月15日,黄某签署了《武汉市商品房买卖合同》。合同中载明的所购商铺基本情况及价款为:所购商品房仍为ri大厦一期四层403E号商铺,建筑面积为13.91平方米,单价10,500元/平方米,总价146,055元;付款方式为分期付款,即2004年1月15日付76,055元,余款70,000元办理银行按揭。合同上出卖人署名及加盖的公章全称为“武汉vv置业发展有限公司”。
 
2004年1月15日,黄某与vv购物公司签订了《委托经营管理合同》,合同中载明的委托管理期限、托管收益金的数额及支付方式为:委托管理期限为10年(自2004年1月15日至2014年1月14日止),托管收益金总额为146,005元,支付方式为按月支付托管收益金,每月托管收益金为1,217元,vv购物公司应于2004年2月18日开始支付月托管收益金,以后每月18日支付月托管收益金。当日,黄某还与原vv置业公司签订了《担保合同》,合同约定原vv置业公司自愿为vv购物公司履行《委托经营管理合同》提供连带责任保证。上述合同签订后,2004年5月26日,原vv置业公司向黄某出具了146,055元的购房发票。同年7月27日,武汉市房屋管理局(现为武汉市住房保障和房屋管理局)向黄某核发《房屋所有权证》(证号为武房权证市字第××号)。武汉市城市规划国土资源管理局江岸分局(现为武汉市国土资源和规划局江岸分局)向黄某核发了《国有土地使用证》(证号为岸国用商2004第4101号)。
 
2006年7月11日,黄某在知晓《“ri大厦”同意退房函告》内容后,考虑ri大厦被变卖、改造的状况及投资风险等原因,决定退房,并签署了格式性的《“ri大厦”商铺退房协议》,甲方署名、签章全称为“武汉vv置业发展有限公司”,乙方为黄某,协议主要条款:由于甲乙双方所签订的“ri大厦(武汉vv购物广场)产权式商铺委托经营管理合同”中委托管理期限未到期,甲方根据乙方提出的提前退房请求,本着对乙方负责的态度,同意乙方提出的提前退房的请求,就ri大厦商铺提前退房一事达成协议;退房项目名称(以产权登记名称为主)ri大厦403E号商铺,房屋所有权人姓名黄某;乙方同意退房并配合甲方将已办理的产权证过户回甲方,即“武汉vv置业有限公司”,办理退房的相关税费由甲方承担;退房后,乙方同意甲方将2-5层商铺改造成住宅或写字楼出售,其目的是将回笼资金用于退还乙方原购商铺时的本金,银行贷款部分由甲方负责偿还;办理退房手续后,如甲方未能一次性支付退房款,需继续按购买商铺时乙方自有本金支付收益金(年收益率按原合同执行),直至全部退完购房本金;由于银行贷款已由甲方代还,所以不能参入收益;2006年12月31日、2007年6月30日、2007年12月31日前甲方分三次向乙方退还购房款76,055元及应得的收益金。但是,该协议因各被告人去楼空最终根本没有履行,黄某既未收回购房款,也没有占有、使用、收益所购商铺。vv购物公司按合同约定按月向黄某支付托管收益金至2006年8月18日止。2006年8月19日起,vv购物公司停止向黄某支付收益金,原vv置业公司亦未履行担保义务。
 
根据本院审理查明的上述事实,并结合原告黄某的诉讼请求,本院认为:1、黄某所购买的ri大厦一期四层403E号商铺已经在相关部门办理了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》,即为该房屋的所有人,黄某主张确认其为该商铺的所有权人已无必要,故黄某的此项主张本院不予支持。2、由于cb地产公司(原vv置业公司)、vv购物公司未能有效经营管理ri大厦一、二期商铺,且cb地产公司、新vv置业公司在2006年6月开始擅自改造商铺,vv购物公司在2006年9月停止支付托管收益金,大部分ri大厦买受人(包括本案原告黄某)未能获得预期利益,基于cb地产公司、vv购物公司的违约行为及投资风险等原因,部分买受人(包括本案原告黄某)被迫决定选择退房,签署了格式性的《“ri大厦”商铺退房协议》,从协议签订时间(2006年)来分析,此时原vv置业公司早已更名为cb地产公司,法律上认可的该企业名称应当是新vv置业公司,故本院认定涉案《“ri大厦”商铺退房协议》的甲方为新vv置业公司。由于新vv置业公司并非ri大厦一、二期的开发商,其无权与ri大厦买受人(包括本案原告黄某)签订退房协议,从该协议由始至终未履行的情况来分析,该协议也未得到cb地产公司(即原vv置业公司)的追认,故本院认定黄某与新vv置业公司于2006年7月11日签订的《“ri大厦”商铺退房协议》的主体不适格、意思表示不真实,该协议无效。3、cb地产公司、新vv置业公司未经ri大厦商铺全体买受人同意及规划部门批准,擅自将ri大厦一期四楼及二期商铺分割成独立房间,改变了房屋性质,降低了商铺的市场价值,侵犯了黄某的合法权益,cb地产公司、新vv置业公司应当共同承担恢复商铺原状的民事责任。4、黄某与vv购物公司、cb地产公司(即原vv置业公司)签订的《委托经营管理合同》、《担保合同》系各方当事人真实意思表示,没有违反法律、行政法规等禁止性规定,合法有效。vv购物公司作为管理方、包租方,未能按照《委托经营管理合同》的约定向黄某支付2006年8月18日之后的托管收益金,应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任,保证人cb地产公司(即原vv置业公司)应当对合同期内的托管收益金承担连带清偿责任;vv购物公司在合同期满后未向黄某返还商铺,应参照《委托经营管理合同》约定的托管收益金标准向黄某赔偿合同期满后的商铺收益损失;cb地产公司、新vv置业公司于2006年6月开始擅自改造商铺的行为,是导致《委托经营管理合同》不能继续履行的主要原因,cb地产公司、新vv置业公司应对2006年8月18日之后的托管收益金共同承担赔偿责任。5、黄某主张的迟延支付托管收益金的违约金,因其计算标准没有法律依据,本院不予支持。黄某的诉讼请求部分成立,本院予以部分支持。cb地产公司、新vv置业公司、vv购物公司经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条,《中华人民共和国担保法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:
 
一审裁判结果 
 
原告黄某与被告武汉vv置业发展有限公司于2006年7月11日签订的《“ri大厦”商铺退房协议》无效。
 
被告cb城市地产(武汉)有限公司、武汉vv置业发展有限公司于本判决生效之日起六个月内对位于武汉市江岸区“ri大厦一期四层403E号商铺,按照武汉市住房保障和房屋管理局备案的房屋平面图纸恢复商铺布局原状。
 
三、被告武汉vv购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄某支付合同期内托管收益金108,313元(按照《委托经营管理合同》约定的每月1,217元标准计算,从2006年8月19日起算至2014年1月14日,即1,217元/月×89个月=108,313元)。
 
四、被告武汉vv购物广场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄某赔偿合同期满后的托管收益金损失(参照《委托经营管理合同》约定的每月1,217元标准计算,自2014年2月15日起算至本判决生效之日止)。
 
五、被告cb城市地产(武汉)有限公司、武汉vv置业发展有限公司对上述第三、四项共同承担赔偿责任。
 
六、驳回原告黄某的其他诉讼请求。
 
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
 
案件受理费5,152元、公告费130元,共计5,282元,由被告cb城市地产(武汉)有限公司、武汉vv置业发展有限公司、武汉vv购物广场有限公司共同负担。
 

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