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L某售后包租维权案

来源:北京栩锐律师事务所_专注于商品房集团诉讼,烂尾楼维权,商铺售后包租维权   更新:2021-07-12   浏览:
案件概述 
 
原告L某与被告杭州zx投资有限公司(以下简称zx公司)、桐乡bn置业有限公司(以下简称bn公司)合同纠纷一案,本院于2017年7月4日立案后,依法由审判员赵建华适用简易程序于同年8月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘宇平、被告bn公司委托诉讼代理人陆煜雯到庭参加诉讼;被告zx公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
 
原告向本院提出诉讼请求:1、被告zx公司立即支付原告2014年11月1日至2016年10月31日经营回报收益81345元并依约支付违约金;2、被告bn公司负连带支付责任;3、本案诉讼费用由二被告负担。
 
被告zx公司书面答辩称,对应当支付的租金予以确认,但双方约定的违约金过高,要求减少。请求法院依法判决。
 
被告bn公司答辩称,原告与zx公司签订的委托经营管理协议与bn公司无关,bn公司不应承担连带保证责任。请求驳回原告对bn公司的诉讼请求。
 
一审法院查明 
 
本院经审理认定:bn公司系“bn天地”楼盘的开发商。zx公司(原名“杭州zx投资管理有限公司”,于2010年9月7日变更为“杭州zx投资有限公司”)为bn公司在“bn天地”项目1#商业裙楼的指定营销代理商,全权负责1#商业体的营销及财务结算。
 
2010年8月6日,二被告签订“桐乡bn天地1#商业收购协议”1份,约定zx公司(乙方)收购bn公司(甲方)合法拥有的bn天地10幢1-4层1#商业物业,总面积17075.43平方米,转让价13000万元人民币,同时对款项支付方式、具体操作流程、双方权利义务、违约责任、保密条款等做了约定。具体约定操作流程如下:1、甲方同意在本协议签订后,按照乙方提供的铺位分割方案,在二个月内为乙方办理完毕分割铺位的面积测绘、预售许可证的更改备案及价格备案等工作,确保符合分割销售的条件。期间发生的合理费用由乙方承担;2、乙方根据分割方案以每层不低于7613元/平方米制定每个单位的价格表报甲方备案,同时第3-4层与甲方的合同签约价不得超过7613元/平方米。如是按揭贷款客户首付款达到房价款50%即视同完成销售的合同签约额;3、乙方承诺销售的顺序先销售第3-4层,当销售的合同签约额达到5500万元时,乙方再销售第2层,当累计销售的合同签约额达到8000万元时,乙方再开始销售第1层。甲方的权利及义务:1、甲方有权按照收购合同约定的付款进度要求乙方及时支付对应款项;2、在本收购协议签订并首笔收购款进入甲方账户后,由于该物业产权尚未进行变更,仍属于甲方。因此,甲方同意乙方以甲方名义对外进行销售,《商品房买卖合同》由甲方与小业主签订,购房款由甲方代收。为确保甲方利益,商品房买卖合同仅能就产权买卖进行约定,如物业面积、价款、付款方式、交付时间、交付标准等固有的甲方出售标准进行约定,而不得牵涉交付后的经营管理等问题,且商品房买卖合同中的履约责任由乙方承担;3、乙方以甲方名义售出的商铺所收取的小业主购房款进入甲方账户,作为乙方支付甲方的收购款。在销售的合同签约额达到10000万元时,剩余的未销售面积甲方按3000万元的总价出售给乙方;4、甲方积极帮助乙方向政府相关部门争取商业招商及后续经营中的税收优惠政策。乙方的权利和义务:1、乙方享受所购物业的处置权及相关配套的使用权;2、乙方可对收购的该物业进行另行出售转让;3、乙方应承担出售物业的招商、经营责任;4、乙方接受小业主的委托对其购买的物业进行租赁或代为租赁,租金收益及商业运营费用的支出由乙方收取和承担,自负盈亏;5、乙方在和甲方结算暂收往来款时,需提供符合甲方财务要求的手续后方能支取;6、乙方收购的物业为甲方符合交付条件的物业,因经营所需要的二次装修的设备、设施及装修费用由乙方或者经营户承担,甲方不再支付费用,但二次装修中的牵涉到的需要甲方协调的事宜甲方全力配合。特别约定:本协议标的房产乙方将进行统一招商、经营管理及装修,小业主在购买后必须将铺位租赁权交给乙方进行统一招商管理,小业主在签订商品房买卖合同的同时需要另行与甲方指定的前期物业管理公司签订物业管理委托合同。
 
2010年10月,zx公司制作了广告宣传单并在售楼处散发。该广告中宣称“bn新天地—一座城市,只有一个新天地”、“bn新巨作十年铸辉煌”、“带五年租约销售,五年投资回报率分别为:7%、7%、8%、9%、10%,前三年租金共计22%一次性从房款里扣除,后2年按合同额的9%、10%按半年返还”,同时在显著位置印制了“发展商:上海bn(集团)有限公司,运营商:杭州市zx投资有限公司”的字样。该广告宣传单因违反广告法,被桐乡市市场监督管理局行政处罚。
 
原告在二被告售楼处签订《商品房买卖合同》,约定原告向bn公司购买其开发的bn天地10幢203-158号商铺,并付清了房款,同时又与zx公司签订《委托经营管理协议》,约定原告将上述商铺的使用权交付zx公司统一招商经营并管理,并约定:经营管理期限5年,从2011年11月1日至2016年10月31日止;2011年11月1日至2014年10月31日期间,zx公司无须向原告支付商铺收益(前三年收益在购房款中一次性扣除),2014年11月1日至2015年10月31日期间,zx公司须按购房总价的9%支付回报收益,计38532元;2015年11月1日至2016年10月31日期间,zx公司须按购房总价的10%支付回报收益,计42813元。该协议第五条特别说明:原告应支付总价428132元,其中维护商场正常运营的各项费用为318321元,其余109811元为购房合同款。违约责任:任何一方不履行、迟延履行或不适当履行的,均构成违约,违约方应承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任,并按协议约定承担违约金,违约金为当年的年收益金。二被告至今尚未支付2014年11月1日至2016年10月31日期间的回报收益。
 
以上事实由商铺委托经营管理协议、发票、民事判决书、等证据及原、被告庭审陈述予以证实。
 
一审法院认为 
 
本院认为,原告与zx公司之间签订的委托经营管理协议系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,双方均应按约全面履行各自义务。故原告要求zx公司支付2014年11月1日至2016年10月31日期间回报收益81345元的诉讼请求,于法有据,本院予以支持。zx公司逾期未付回报收益已构成违约,应承担违约责任。因双方未约定付款期限,故本院确定违约金起算时间从付款期限截止之日的次日起计算。至于计算标准原告主张按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的3倍计算逾期付款违约金,未超过合同约定,故本院予以准许。
 
关于bn公司是否应当承担连带责任。本院认为,bn公司在开发销售涉案商铺时,出具《证明》及委托书,指定zx公司为营销代理商,zx公司制作并散发的广告宣传单中也标注了“发展商:bn公司,运营商:zx公司”的字样。据此,可以认定zx公司与bn公司之间存在代理销售商铺的关系,zx公司销售行为的法律效果归属于bn公司。因上述广告宣传单中载明:带五年租约销售,前三年租金收益共计22%一次性从房款中扣除,第四、五年租金收益分别为9%、10%。该有关商铺回报收益的说明和允诺内容具体确定,对小业主订立商铺买卖合同以及商铺价格的确定具有重大影响,应当认定为要约,bn公司应受到该要约的约束。虽然bn公司与zx公司在《商业收购协议》中约定,商品房买卖合同由bn公司签订,商品房买卖合同不得牵涉交付后的经营管理等问题,商铺由zx公司统一经营管理,但此系bn公司与zx公司在销售商铺之前的内部约定,不能对抗其此后对外作出的要约。事实上,通过承诺售后包租收益,客观上促进了商铺的销售,增加了bn公司的销售利润,故如允许以售后包租的形式促进销售后,又在商铺出售后通过人为割裂售后包租与销售之间的内在联系而免除bn公司售后包租的义务,有违公平原则。何况,bn公司与zx公司签订的商业收购协议明确约定,小业主在购买后必须将铺位租赁权交给zx公司统一招商经营,即小业主在购买商铺时只能通过bn公司的指示直接与zx公司订立委托经营管理合同,而不能根据自己的意愿另行聘请经营管理公司进行招商运营。可见,bn公司与zx公司事实上又存在捆绑销售的关系,bn公司与委托经营管理协议的签订明显具有关联。综上,原告要求bn公司对zx公司应付的经营收益及逾期付款违约金承担连带责任的主张,有事实和法律依据,本院予以支持。被告zx公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼,视为放弃相应的抗辩权利。综上,依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:
 
一审裁判结果 
 
一、被告杭州zx投资有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告L某2014年11月1日至2016年10月31日商铺回报收益81345元及逾期付款违约金(以38532元为基数,从2015年11月1日起;以42813为基数,从2016年11月1日起,均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的3倍计算至实际付清之日止);
 
被告桐乡bn置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任。
 
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
 
本案受理费1834元,减半收取917元,由两被告共同负担。
 
 

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