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文某分割拆零维权案

来源:北京栩锐律师事务所_专注于商品房集团诉讼,烂尾楼维权,商铺售后包租维权   更新:2021-07-12   浏览:
案件概述 
 
原告文某诉被告ah公司、被告城区公司商品房销售合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告ah公司的委托代理人到庭参加了诉讼。被告城区公司经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
 
原告文某诉称,2013年10月22日,ah公司的销售人员存在故意隐瞒擅自变更规划设计平面图、将商品房分割拆零销售的事实,欺诈文某签订案涉商品房买卖合同,诱骗文某支付购房款238662元、办证税费15950元、律师代办费3175元。文某为维护自身合法权益,特向法院提起诉讼,请求判令:1、撤销文某与ah公司双方于2013年10月22日签订的商品房买卖合同;2、ah公司及城区公司向文某返还购房款238662元、办证税费15950元、律师代办费3175元及前述费用的利息(利息按照中国人民银行同期逾期贷款利率的标准计算,自2013年10月22日起计至本案生效法律文书指定支付之日止);3、本案诉讼费由ah公司、城区公司承担。
 
被告ah公司辩称,一、案涉商铺所在裙楼在2010年3月27日获得了现售备案证书。文某与ah公司签订案涉商品房买卖合同之前,ah公司已经向相关政府部门申请对案涉商铺所在裙楼进行规划变更,商铺变更规划后的测绘报告在2012年7月3日已在房管部门备案,文某与ah公司在2013年10月22日是根据变更规划后的商铺位置签订案涉商品房买卖合同的。且商品房买卖合同上已附有房屋平面图,文某清楚知道重新划分后的商铺位置、商铺大小及商铺所在裙楼的铺位划分情况。ah公司对案涉商铺所在裙楼进行的建筑方案变更,只是商铺内部的分隔调整,不属于改变规划局所批准规划条件中容积率等强制性内容,且ah公司变更规划方案的手续已经获得相关政府部门的批准。2001年6月1日起实施的《商品房销售管理办法》第十二条仅规定商品房住宅不得分割拆零销售,并未禁止商铺拆零销售。ah公司不存在文某所称的故意隐瞒擅自变更规划设计平面图、将商品房分割拆零销售的行为。二、2014年1月23日,ah公司对变更后的931套商铺进行了大确权,文某现能够获得案涉商铺的完全所有权,文某购买商铺的合同目的可以实现。ah公司不同意撤销案涉商品房买卖合同及其补充协议。
 
被告城区公司经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼,也未向本院提交答辩状及证据。
 
一审法院查明 
 
经审理查明,文某与ah公司在2013年10月22日签订一份商品房买卖合同,约定文某向ah公司购买位于东莞市莞城区运河东三路28号塞纳河畔首层1165号铺,房屋总价款为468662元。合同第一条约定了建设工程规划许可证编号为AXXXXX82及施工许可证编号为XXX1。合同第三条约定了案涉商品房的编号以附件一为准。合同第六条约定,文某应当于2013年10月22日前向ah公司支付房款238662元(含定金),余款230000元则由文某以银行按揭贷款方式付清。合同补充协议第二条第二款约定,ah公司应在2013年12月31日前通知文某办理房屋交付手续。合同签订后,文某向ah公司支付了房款238662元、律师费及代办房产证费等相关税费合计19125元。
 
本案中,文某与ah公司双方对于是否撤销案涉商品房买卖合同及其补充协议,存有争议。文某称,1、根据商品房销售管理办法第七条、第八条的规定,商品房现售应取得现售备案证书,虽然ah公司在2010年3月26日取得了现售备案证书,但该现售备案证书对应的商铺套数为64套,后ah公司擅自变更规划设计平面图,将案涉商铺所在裙楼分割拆零为931套,且ah公司直至2013年9月24日才取得931套商铺的现售备案证书,案涉楼盘在2014年2月才符合网上签约的条件,即在2013年10月22日文某与ah公司签订案涉商品房买卖合同时,案涉商铺不符合销售条件,但ah公司未将案涉楼盘不符合销售条件的情况告知文某;2、案涉楼盘销售现场公示的证件中显示的商铺套数均为64套,故文某与ah公司签订案涉商品房买卖合同时,案涉商铺不符合网上签约条件;3、ah公司与所有购房者签订的商品房买卖合同实际使用的是塞纳河畔一期地下室的合同模板,合同中显示的建设工程规划许可证编号与施工许可证编号均是塞纳河畔一期地下室的相关证件编号,且案涉商品房买卖合同中删除了城区公司的信息,导致文某与ah公司在2013年10月22日签订的案涉商品房买卖合同无法在网上进行备案,即无法在网上签约;4、ah公司单方改变案涉商铺的编号,若不重新签订新的商品房买卖合同,案涉商铺的交易实际上无法完成,文某现不同意与ah公司重新签订商品房买卖合同;5、文某在签订案涉商品房买卖合同时,ah公司不允许文某查看商铺现场,直至2014年3月、4月左右,ah公司通知文某办理网上签约手续时,文某才查看案涉商铺的现场,发现案涉商铺内建有一柱子,严重影响该商铺的价值。综上,文某认为,ah公司存在上述欺诈行为,致使文某在案涉商品房买卖合同中享有的权利受到了影响,合同目的无法实现,案涉商铺目前无法实现商业价值,故要求撤销案涉商品房买卖合同及其补充协议,并要求ah公司及城区公司退回已收取的房款以及支付利息(利息按中国人民银行同期逾期贷款利率的标准计算,以257787元为本金,自2013年10月22日起计至判决确定的履行期限届满之日止)。文某对此提供了2014年11月8日建设网的网站打印资料、房管局网站的打印资料、商品房买卖合同及其补充协议、收款收据、照片予以证明。ah公司称案涉铺位在房管局登记的编号不是1165号商铺,而是298号商铺,故对文某提供的房管局网站的打印资料及照片均不予确认,但对文某提供的上述其余证据均予以确认。ah公司认为,1、变更规划后的931套商铺测绘报告于2012年7月3日在房管部门备案,东莞市城乡规划局于2013年1月在商铺现场及网站上对变更规划的情况进行了公示,文某与ah公司是按照931套商铺的格局签订案涉商品房买卖合同的,因此,案涉商铺在2013年9月24日符合现售条件,ah公司与文某在2013年10月22日签订案涉商品房买卖合同未违反规定,且案涉商铺在2014年1月23日办理了大确权手续,案涉商铺目前符合办理房产证的条件;2、ah公司在本案中提交的公证书及申明均可证明城区公司已经全权委托ah公司对案涉商铺进行销售;3、根据案涉商品房买卖合同的约定,案涉商铺在2015年10月1日前由ah公司负责整体规划及运营,ah公司没有在案涉商铺修建墙体进行隔断是ah公司行使经营自主权的体现;案涉商铺的认购书显示的商铺价格高于案涉商品房买卖合同上显示的商铺价格,差额部分即是原告收取的返租期间的商铺使用费;4、文某购买的是商铺,与商铺编号无关;房管部门要求ah公司对案涉楼盘中的商铺进行重新编号,并非ah公司单方变更商铺编号;现案涉商铺的编号已经变更,故案涉商品房买卖合同是无法进行网上签约,需要文某按照新的商铺编号与ah公司重新签订商品房买卖合同,但案涉商铺的套内面积及位置、合同的内容均没有变化;5、即使案涉商铺内部存在柱子,文某也没有证据证明该柱子已经严重影响案涉商铺的使用价值。综上,ah公司表示不同意撤销案涉商品房买卖合同及其补充协议。ah公司对此提供了现售备案证书、产权权属证明、面积测绘成果报告复印件、东莞市城乡规划局出具的[2013]112号公告、销售时的商铺编号平面图、房管部门备案的商铺平面图、房管局网页打印件、办证的通知函及快递单、公证书及申明予以证明。其中,现售备案证书显示,案涉小区的开发商为ah公司与城区公司;案涉小区在2010年3月26日办理了商品房现售备案,该现售备案证书的备注一栏记明“2013年7月30日现售备案证遗失补发。2013年9月24日,依据市规划局批准的塞纳河畔《建设工程规划许可证》附图(分层平面图),商铺套数由64套变更为931套”。面积测绘成果报告书复印件显示,塞纳河畔1-6座裙楼的房屋共三层,一至二层为商铺、会所,三层为会所,并在测绘之前已确权,现对除原已商铺06至商铺09外的所有商铺及办公29重新划分,重新划分后房号编排为商铺1001至商铺1005、商铺1010至商铺1896、商铺2001至商铺2054、办公室;重新划分后会所及公共设施面积不变;该测绘报告的现场测绘日期为2012年4月2日,备案日期为2012年7月3日。东莞市城乡规划局出具的东规告[2013]112号公告的内容显示,案涉裙楼商业平面变更主要是将裙楼商铺重新分割,该建筑方案变更只是商铺内部的分隔调整,不属于改变城乡规划局批准规划条件中的容积率等强制性内容,城乡规划局同意该建筑方案变更。产权权属证明书显示,ah公司与城区公司在2010年8月6日获得案涉裙楼原规划的63套商铺的产权权属证明书,房管部门于2014年1月23日在该产权权属证明书中手写注明于2014年1月23日变更商铺为931套,总面积变更为55834.12平方米,并加盖房管部门公章。公证书及申明显示,该申明是城区公司出具的,公证书及申明的内容显示,案涉商品房是由城区公司与ah公司合作开发,城区公司委托ah公司对外销售案涉房地产项目的房屋,并对ah公司因销售案涉房地产项目的房屋而签订的商品房买卖合同予以确认。庭审中,ah公司确认,ah公司在本案中提交的测绘报告中使用的房屋编号是ah公司销售案涉商铺时的编号,因房管部门要求对案涉商铺所在裙楼的931套商铺进行重新编号,故该份测绘报告已被房管部门注销。文某确认,ah公司提供的房管局备案商铺平面图中298号商铺与文某在本案中选购的商铺位置、商铺格局及商铺划分方式一致。另查明,文某在庭审中确认其在签订案涉商品房买卖合同时没有看过商铺现场,也没有要求ah公司出具相关的销售证件或规划证件;并确认案涉商铺的销售现场公司的商铺平面图与案涉商品房买卖合同附件一中的平面图相似,且销售现场公示了许多证件,但文某没有具体查看该些证件的内容。再,文某在庭审中表示要求城区公司承担本案的连带法律责任。
 
庭后,本院与文某、城区公司、ah公司共同到案涉商铺现场勘查。现场所见:1、案涉商铺所在的裙楼内的所有商铺均是采用ah公司销售时使用的商铺编号予以标示;2、案涉商铺内部左后方位置有一占地53厘米×108厘米的承重柱。案涉商品房买卖合同及ah公司提交的房管部门网页打印信息显示案涉商铺的套内面积为8.19平方米。
 
以上事实,有文某提供的商品房买卖合同及其附件、收款收据、网页打印信息、照片,ah公司提供的现售备案证书、部分房屋面积测绘成果报告书、销售时的商铺编号平面图及变更编号后的商铺总平面图、网页打印信息、东规告[2013]112号文件、产权权属证明书、公证书及申明、通知函、快递单,以及本院的庭审笔录、质证笔录、现场勘查笔录等书证附卷为据。
 
一审法院认为 
 
本院认为,城区公司经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼,也未向本院提交答辩状及证据,视为放弃答辩及质证的权利,由此产生的法律后果,由城区公司自行承担。根据本案现有的现售备案证书、公证书及产权权属证明书,可以看出案涉商铺所在裙楼的开发企业为城区公司及ah公司,因此,虽然城区公司未在案涉商品房买卖合同中盖章确认,但城区公司已委托ah公司签订案涉商品房买卖合同,并对该些合同予以认可,故城区公司应当承担本案的连带法律责任。
 
本案是商品房销售合同纠纷。文某与ah公司就文某购买东莞市莞城区运河东三路28号塞纳河畔首层1165号铺(原编号)签订了书面的商品房买卖合同,事实清楚,证据充分,本院予以认定。
 
本案中,针对文某提出撤销案涉商品房买卖合同及其补充协议的理由,本院做如下分析:
 
一、关于网上签约的问题。在网上进行商品房买卖合同签约是政府行政部门对房地产市场交易进行行政监管的手段,我国的法律、行政法规中并未规定商品房买卖合同无法在网上签约时则禁止销售。
 
二、关于文某在签订合同时是否知晓案涉商铺所在裙楼的规划变更手续及销售手续状况的问题。首先,文某与ah公司均确认的现售备案证书显示,ah公司及城区公司在2010年3月26日获得商品房现售备案证书,在2013年9月24日依据规划部门批准的建设工程规划许可证将商铺套数由64套变更为931套。因此,文某与ah公司在2013年10月22日签订案涉商品房买卖合同时,ah公司应当持有的是931套商铺的现售备案证书。文某在庭审中确认ah公司在销售现场公示了很多证件,因此,本院认为,在文某与ah公司签订案涉商品房买卖合同时,ah公司已具有销售931套商铺的手续。其次,从文某提供的商品房买卖合同附件中的商铺平面图及文某与ah公司双方确认的变更编号后的商铺平面图可以看出,文某是根据重新划分商铺后的931套铺位平面图选购案涉商铺。再者,根据本案现有证据显示,案涉931套商铺的测绘报告在2012年7月3日已经首次在房管部门备案,即文某在选购商铺时是清楚知道931套商铺的划分方式、商铺位置及商铺大小。综上三点,本院认为,ah公司在与文某签订案涉商品房买卖合同时已获得变更规划后931套商铺的现售备案证书,且文某是按照931套商铺平面图选购案涉商铺。文某称ah公司故意隐瞒擅自变更规划的事实、文某在签订合同时不清楚案涉商铺变更规划手续及销售手续的情况的主张,缺乏依据,故对文某此项主张,本院不予采信。
 
三、关于商铺编号变化的问题。文某确认ah公司提交的房管部门备案的商铺平面图中298号商铺的划分方式、商铺位置、商铺格局均与其选购的案涉商铺一致。本院认为,商铺编号的改变不属于合同内容的重大变化,不属于影响案涉商铺价格、影响文某选购商铺的重大因素,不会对文某在案涉商品房买卖合同中的实质权利造成影响,不能据此认定ah公司及城区公司存在欺诈行为。
 
四、关于文某拒绝与ah公司、城区公司签订新的商品房买卖合同的问题。本院认为,本案仅审查案涉商品房买卖合同是否符合撤销条件,对于案涉商品房买卖合同最终如何履行的问题,不属于本案处理范围,文某以此为由要求撤销案涉商品房买卖合同,缺乏依据,本院不予支持。
 
五、关于案涉商铺中出现柱子的问题。案涉商品房买卖合同及ah公司提供的房管局网页打印信息均显示案涉商铺的套内面积为8.19平方米,而商铺内部左后方有一占地约0.57平方米的承重柱,本院认为,虽然案涉商品房买卖合同补充协议第六条第4项约定案涉商品房中可能会出现管道或设备等设施,文某接受且不追究ah公司任何责任。但该项合同条款中没有明确显示管道或设备的大小或可能存在的位置,文某难以衡量该些可能出现的管道或设备对案涉商铺价值造成的影响,且该合同条款属于ah公司制作的格式条款,该条款内容直接排除了文某的主要权利,因此,该合同条款不能作为免除ah公司和城区公司相关责任的依据。
 
案涉商铺面积较小,故商铺的内部承重柱的大小及位置直接影响商铺的实际使用率,从而直接影响商铺的价值,是购买者选购商铺时所考虑的重要因素之一。在本案中,文某与ah公司双方确认的商品房买卖合同及其补充协议、商品房买卖合同附件一商铺平面图中均未显示案涉商铺中会有承重柱,ah公司提供的销售时的商铺平面图也没有明确标示商铺内部有承重柱,ah公司及城区公司未提供证据证明其已将案涉商铺内部的实际环境状况明确告知文某,应由ah公司及城区公司自行承担举证不能的后果,故本院认定,ah公司在签订案涉商品房买卖合同前没有将案涉商铺内有柱子的实际环境状况明确告知文某,致使文某对案涉商铺内部环境存在重大误解而签订了案涉商品房买卖合同,根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定,文某要求撤销案涉商品房买卖合同及其补充协议,于法有据,本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,ah公司与城区公司应当将文某已支付的购房款238662元返还给文某。
 
关于利息部分。文某向ah公司支付了购房款238662元、相关税费15950元、律师费及代办房产证费合计3175元,共计257787元,ah公司占用该些费用期间产生的利息属于法定孳息,ah公司应当将该部分利息返还给文某。且本案是ah公司及城区公司的过错导致案涉商品房买卖合同及其补充协议被撤销,文某对此不存在过错,故综合ah公司应当向文某返还案涉款项的法定孳息、ah公司与城区公司存在过错的事实,再结合文某的主张,本院认为,ah公司与城区公司向文某支付的利息应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。根据文某向ah公司付款的时间,结合文某的主张,本院认定,ah公司与城区公司向文某支付的利息应当以257787元为本金,自2013年10月22日起计至本判决确定的履行期限的最后一日止。对于文某超出上述利息数额的请求,本院不予支持。
 
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定,判决如下:
 
一审裁判结果 
 
一、撤销原告文某与被告东莞市ah房地产投资有限公司于2013年10月22日签订的商品房买卖合同及其补充协议(合同商铺编号为1165号);
 
二、限被告东莞市ah房地产投资有限公司与被告东莞市城区房地产开发公司互负连带责任,于本判决生效之日起七日内向原告文某返还购房款238662元、相关税费15950元、律师费及代办房产证费合计3175元,共计257787元;
 
三、限被告东莞市ah房地产投资有限公司与被告东莞市城区房地产开发公司互负连带责任,于本判决生效之日起七日内向原告文某支付利息(以257787元为本金,按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准,自2013年10月22日起计至本判决确定的履行期限的最后一日止);
 
四、驳回原告文某的其他诉讼请求。
 
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
 
本案诉讼费5479.43元(原告文某已预交),由原告文某负担500元,被告东莞市城区房地产开发公司与被告东莞市ah房地产投资有限公司共同负担4979.43元。
 

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