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邓某等分割拆零群诉维权案,

来源:北京栩锐律师事务所_专注于商品房集团诉讼,烂尾楼维权,商铺售后包租维权   更新:2020-10-26   浏览:
案件概述 
 
原告邓天鸿、莫景珍诉被告肇庆市**房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用简易程序,于同年10月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人向**,被告的委托代理人张**、赵**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
 
原告诉称:2012年9月1日,原告与被告签订《商品房买卖合同》,原告购买被告开发的位于端州区X区X路X侧X豪庭第X幢第X层之X房,建筑面积116.99平方米,套内建筑面积94.53平方米,套内建筑面积的单价为每平方米6627.27元。原告于2012年9月1日一次性支付房款。
 
近日,原告从肇庆市住房和城乡建设局提供的《商品房房地产权权属证明书存根》中发现房地产权证里核准的房的套内面积只有90.12平方米,与《商品房买卖合同》约定的套内面积少了4.41平方米,减少面积的差异值已达4.665%,差异值超过3%。根据《商品房买卖合同》第五条第3款的约定,原告选择“出卖人(即被告)退回减少面积部分的房款”的方式结算购房款的差额,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定,被告应退回原告减少4.41平方米差异面积的房款共39657.52元。因面积差异原因自2012年9月1日至现在,原告以多交了29226.22元的房款,该笔款项在被告退款范围内,因此被告应在退款是将该笔款项的逾期利息7450.74支付给原告。
 
为维护原告的合法权益,请求法院判令:1、被告向原告支付因房屋减少面积4.41㎡(减少面积差异达4.625%)而需退回的房款39657.52元;2、被告支付占用原告多付的房款29226.22元的利息7450.74元(按2012年7月银行3-5年贷款年利率6.4%计算,暂从2012年9月1日起计至2016年8月10日,以后的计至退清款项之日止);3、由被告承担本案的全部诉讼费。
 
被告辩称:一、案涉的商品房买卖合法有效,双方是按照合同的是买卖,故不存在退补差价问题,请求驳回原告的诉讼请求。双方签订商品房合同中第四条约定,该商品房是按套销售。关于第五条关于面积处理,若按套处理的不适用退价处理。对于合法有效的合同应当予以保护,该商品房约定被告的房屋是按套的计算价格的,故不适用合同中的第五条处理。原告已经收楼了,不存在退补差价的处理。二、原告已经按约定收楼,被告已经依约履行了交楼的义务,交付的房屋符合合同的约定。交付的房屋是竣收合格的。三、被告预售的商品房销售的面积是按照房屋测绘所测绘的面积销售的,被告在销售商品房时不是存在恶意的,并以测绘所测绘的数据进行参考,错不再被告方。测绘所对面积出具了两次的报告书,被告已经向测绘所咨询,其也答复了难以解释,但不影响被告按套销售问题。补充认为,即使被告销售的面积是存在差异,如面积差异超过3%,该合同中的第五条第三款约定只退回已收的全部购房款,不需要双倍支付退回房款及支付利息。而不超过3%部分,则合同并没有约定需要支付利息的。被告认为原告的诉讼请求中双倍支付超出3%部分购房款及支付利息是没有合法根据的。请求法院驳回原告的诉讼请求。
 
一审法院查明 
 
经审理查明:2012年9月1日,原告(买受人)与被告(出卖人)签订了一份《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于肇庆市端州区X路X侧X区“X豪庭”第X幢第X层之X房预售商品房一套,合同约定建筑面积116.99㎡,其中套内建筑面积94.53㎡,公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.46㎡。此外,合同第四条“计价方式与价款”约定:该商品房属预售,按套出售,按套内建筑面积计算,该商品房单价为人民币6627.26元/㎡,按建筑面积计算,该商品房单价为人民币5354.94元/㎡,总金额为人民币626475元。合同第五条“面积确认及面积差异处理”约定:(当事人选择按套计价的,不适合本条约定)该商品房交付使用后,合同约定计价面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准,产权面积与合同约定计价面积发生差异的双方同意按以下原则处理:1、差异值为±0.6%以内(含本数)的,买卖双方不作任何补偿;2、差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的,买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补;3、差异值为±3%以上(不含本数)的,买受人可选择多退少补或退回所购商品房,选择退房的,出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息(以付款日起至退款日止为期,以退款日同期银行固定资产贷款利率计算);面积差异百分比=(产权登记套内建筑面积-合同约定计价套内建筑面积)/合同约定计价套内建筑面积×100%。合同第六条“付款方式及期限”约定:买受人选择第2种方式(分期付款)付款:买受人已付房款316475元,定于2012年7月25日前付房款190000元,余款120000元定于2012年9月1日前付清。双方在合同中还就交付期限、违约责任等进行了约定。此外,在合同附件一“房屋平面图中”所附所售房屋的平面图中亦标注了套型及相关尺寸等,但并未标注有误差范围。合同附件二“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”则为空白。
 
合同签订后,原告依约付清房款。此后,被告也将所购的商品房交付给原告使用,期间原告发现所购的商品房存在面积差异,遂向有关职能部门核查,后原告根据肇庆市住房和城乡建设局出具的《商品房房地产权权属证明书存根》(证明书号码××××)及所附的“本幢各单元建筑面积”发现肇庆市端州区X路X号X花园第X幢X层之X的建筑面积、套内建筑面积和分摊面积分别为112.17㎡、90.12㎡、22.05㎡,与《商品房买卖合同》约定的套内面积减少了4.41平方米,双方因而产生纠纷,原告遂诉至本院。诉讼中,双方均确认坐落于肇庆市××州区××天××花园××房即为《商品房买卖合同》中的肇庆市端州区X路X侧X区“X豪庭”第X幢第X层之X房预售商品房。
 
又查明,诉讼中,本院向肇庆市住房和城乡建设局发函了解被告开发的“X豪庭”有关情况,并随函附上“X豪庭”X幢之X房的《商品房房地产权权属证明书存根》及其所附的“本幢各单元建筑面积”。肇庆市住房和城乡建设局于2016年11月7日函复本院:1、根据权属证明书档案中的肇庆市民政局文件《关于对“X豪庭”更名的批复》、肇庆市公安局端州分局黄岗派出所《关于门牌申请的回复》的材料显示,肇庆市端州区X路X号“X花园”与肇庆市端州区X路X侧X区“X豪庭”为同一楼盘;2、我局出具的《商品房房地产权权属证明书存根》所附的“本幢各单元建筑面积”中所载房屋的建筑面积、套内面积是肇庆市端州区X路X号X花园第X幢之X房的确权面积。
 
2012年7月6日至2014年11月21日间,中国人民银行三至五年(含五年)金融机构人民币贷款基准利率为年利率6.4%。
 
一审法院认为 
 
本院认为:本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方的真实意思表示,主要内容没有违反法律法规的强制性规定,是有效的合同,双方均应全面履行约定的义务。
 
对于本案争议的问题,本院分别作如下认定:一、关于案涉商品房的计价方式问题。根据《商品房买卖合同》第四条“计价方式与价款”约定:商品房属预售,按套出售,按套内建筑面积计算,该商品房单价为人民币6627.26元/㎡。被告认为,案涉之商品房是按套计价的;原告则认为,根据《商品房销售管理办法》第十二条的规定,房屋不得分拆销售,故案涉之商品房是按照面积计价格的。对此,本院认为,由于原、被告签订的《商品房买卖合同》为广东省建设厅、广东省工商行政管理局提供的示范文本样式合同,且双方在合同中亦未明确案涉商品房为按套计价,故本案所涉之商品房的计价方式应根据国家相关规定确定较为公平合理。根据《商品房销售管理办法》第十二条的规定,商品房按套销售,不得分割拆零销售。第十九条第二款的规定,按套(单元)计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。房屋交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。根据上述规定,原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》第四条“计价方式与价款”的约定是基于《商品房销售管理办法》第十二条的规定而约定,且根据《商品房销售管理办法》第十九条第二款的规定,按套(单元)计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图,平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。本案中,被告在合同中附所售房屋的平面图虽标明详细尺寸,但并未约定误差范围。在此情形下,认定案涉商品房按套计价明显有违公平合理原则。因此,案涉商品房应以合同约定的建筑面积单价进行计价。被告为此所提之抗辩,理据不足,本院不予采纳。
 
二、关于案涉商品房是否存在面积差异问题及其处理。
 
首先,关于面积差异的问题。合同约定的涉案的商品房的建筑面积为116.99㎡,套内建筑面积为94.53㎡。根据肇庆市住房和城乡建设局在诉讼中的复函,肇庆市住房和城乡建设局确认其所出具的《商品房房地产权权属证明书存根》所附的“本幢各单元建筑面积”中所载房屋的建筑面积、套内面积是确权面积。据肇庆市住房和城乡建设局出具的《商品房房地产权权属证明书存根》所附的“本幢各单元建筑面积”,案涉之房屋即肇庆市××州区××天××花园××房确权的建筑面积、套内建筑面积和分摊面积分别为112.17㎡、90.12㎡、22.05㎡,与《商品房买卖合同》约定的套内建筑面积少了4.41㎡,建筑面积少了4.82㎡。对此,《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”作了明确约定,该条规定合同约定计价面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。因此,涉案商品房的面积差异百分比达4.665%。根据合同约定,面积差异值超过±3%以上(不含本数)的,买受人可选择多退少补或退回所购商品房。由于两原告以自己的行为表明不选择退回所购的商品房,因此,被告理应依约退回涉案商品房多收取的面积差额款给两原告。
 
其次,关于面积差异的计价问题。根据《广东省商品房买卖合同》第五条的约定,面积差异百分比是依据套内建筑面积进行计算,且我市城区近几年房地产市场的交易习惯亦是以套内建筑面积计价出售的,故面积差异的退款应以套内建筑面积进行计价,因此,依据合同第三条、第四条关于房屋面积及计价方式的约定,被告应退回的面积差额款为29226.22元[(94.53㎡-90.12㎡)×6627.26元/㎡=29226.22元]。
 
最后,关于两原告主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定,要求本案面积误差比超过3%部分的房价款由被告双倍返还的问题。对此,本院认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中有关第(一)、(二)项具体处理原则,是基于合同没有约定或者约定不明确而适用,但合同有约定的,应按照约定处理。由于双方对“产权登记面积与合同约定计价面积发生差异”的处理在《广东省商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”中已作了约定,即差异值为±3%以上(不含本数)的,买受人可选择多退少补或退回所购商品房。因此,对于本案涉及“产权登记面积与合同约定计价面积发生差异”的,应按照双方签订的《广东省商品房买卖合同》第五条的约定处理。两原告的该项主张理据不足,本院不予支持。被告对此所提之抗辩,理由成立,本院予以采纳。
 
综上,由于交付的房屋存在面积差异,被告应根据套内建筑面积差异退回的面积差额款为29226.22元给原告。原告的该项请求,其合理合法部分,本院予以支持。
 
关于原告要求被告支付占用原告多付的29226.22元房款的利息7450.74元(按2012年7月银行3-5年贷款年利率6.4%计算,暂从2012年9月1日起计至2016年8月20日,以后的计至退清款项之日止)的请求。由于合同约定计价面积与产权登记面积发生差异而致原告多交了房款,被告确实占用了该部分款项,因此,根据被告占用款项的期间,原告从付清全部房款之日主张因面积差异而多支付款项的利息的请求合理合法,本院予以支持,但其主张利息至2016年8月10日为7450.74元计算有误,应予纠正。被告对此所提之抗辩,理据不足,本院不予采纳。
 
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,第一百四十二条的规定,判决如下:
 
一审裁判结果 
 
被告肇庆市**房地产发展有限公司应在本判决生效之日起七日内退回面积差异的购房款人民币29226.22元给原告邓天鸿、莫景珍。
 
被告肇庆市**房地产发展有限公司应在本判决生效之日起七日向原告邓天鸿、莫景珍支付上述购房款的利息(上述利息以人民币29226.22元为基准,从2012年9月1日起按中国人民银行同期三年至五年(含五年)金融机构人民币贷款基准利率即年利率6.4%的标准计至本院指定履行义务期间届满之日止)。
 
驳回原告的其他诉讼请求。
 
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
 
本案受理费人民币489元(已由原告预交),原告承担120元,被告承担369元。
 
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
 
当事人上诉的,应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审案件判决部份的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的,按自动撤回上诉处理。

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