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覃某分割拆零维权案

来源:北京栩锐律师事务所_专注于商品房集团诉讼,烂尾楼维权,商铺售后包租维权   更新:2020-10-26   浏览:
案件概述 
 
原告(反诉被告)赵**为与被告(反诉原告)连山壮族瑶族自治县**房地产开发有限公司(以下简称**公司)商品房预售合同纠纷一案,于2013年10月23日向本院提起诉讼,本院于2013年10月23日受理后依法适用简易程序由审判员丁**独任审理。本院经征得原、被告同意,本案与其他5个同类案件进行合并审理。于2013年12月6日召集原、被告进行证据交换,并于2013年12月13日公开开庭进行了审理。原告赵**及其委托代理人向**、被告**公司的特别授权委托代理人张**、刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
 
原告赵**诉称:2011年10月22日,原、被告双方签订《商品房买卖合同》(合同编号:11100051号),约定原告向被告购买**B幢204号房,并约定该套房房价按套内建筑面积计算,建筑面积为132.11m2,套内建筑面积为121m2,公摊建筑面积为11.12m2,每平方米2,069.45元,总金额250,403.00元,交付期为2012年2月29日前。根据合同约定,出卖人逾期交房的违约责任处理方式,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之壹的违约金,即从2012年3月1日起至2012年8月21日共174天(31+30+31+30+31+21=174天),按每天25.04元计,违约金为4356.96元。
 
原告于2011年2月14向被告支付了购房定金20,000元,2011年6月18日支付首付款50,000元,2011年10月31日支付首付款10,000元,2011年9月22日支付购房尾数403元。2012年4月24日,原告以“个人住房公积金贷款”的形式向银行借款人民币170,000元,银行已于当天将该笔贷款直接划入被告指定账户。因此,截止2012年4月24日,原告就已付清合同约定的所有购房款250,403元。
 
根据县房地产管理部门2012年10月29日出具的实测报告记载,该商品房的套内建筑面积为119.19m2,比合同约定的面积少了1.81m2,公摊建筑面积为14.90m2,比合同约定的面积多3.78m2。据县房地产管理部门证实,套内建筑面积减少而公摊建筑面积增加的主要原因是:合同约定的套内建筑面积所使用的测绘规则(即预测报告的测绘规则)是将外墙体全部计入套内建筑面积;而实测报告使用的测绘规则是将外墙体的1/2计入套内建筑面积,将外墙体的另外1/2计入公摊建筑面积。因此,两次测绘由于测绘规则不同,导致套内建筑面积减少,公摊建筑面积增加。也就是说,将原部分计价的套内建筑面积变为了不计价的公摊建筑面积。合同还约定,“合同约定计价面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准”。因此,在原告没有任何违约的情况下,应以合同约定的原则处理,即当产权登记面积少于合同约定的计价面积时,被告理应按合同约定向原告支付房价差额款给原告,原告不必再另外向被告支付任何的房价差额款。所以,被告应退还非法向原告收取的房价差额款人民币3753元及同期贷款利息104.48元(利息计算方法:中国人民银行2013年挂牌年利率为6%,日利率=年利率6%/360=0.016%,计算期间从2012年12月1日至8月1日共243天,已超过半年。按银行规定,超过半年便可按年利率计算,即为3753×174×0.016%=104.48元)。因此,原告购买此房的主要付款方式是银行贷款,因为要付银行贷款利息,所以要求被告支付同期贷款利息104.48元。
 
根据县住建部门证实,该商品房客厅与阳台之间的落地铝合金玻璃窗是施工图纸设计的内容之一,主要作用是分隔阳台与客厅、客厅采光及客厅外墙等,同时也是房屋竣工验收的必备条件之一。因此,该落地铝合金玻璃窗属商品房销售价格的合理开发成本,是该商品房不可分割的一部分。根据《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)第十二条之规定:“商品住宅按套销售,不得分割拆零销售”大厅推拉门是验收合格条件之一,属于商品房不可分割的一部份。所以,被告应补还原告的客厅落地铝合金玻璃窗款人民币2,000元。
 
根据合同约定,该商品房的交付期间为2012年2月29日之前,虽然被告曾于2012年5月9日向原告邮寄了《收楼通知书》,但当时根本就没有达到交付的条件,所以,原告按《合同》第十一条的约定拒绝交接。根据《合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任……的(2)……自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金”。由于被告单方面的原因,直接导致原告于2012年8月21日才可以正式与被告签订《**一期楼宇交接书》,因此,被告违约的截止日期应为2012年8月21日,被告违约的实际天数为174天(31+30+31+30+31+21=174天),按每天25.04元计,违约金为4,356.96元,但被告不按实际将违约时间计算为133.34天,违约金为133.34×25.04=3,339元。被告应将少计算的40.66天1,018.13元(40.66×25.04=1018.13元)违约金补还给原告。另2013年1月22日被告扣除了房价差额款人民币3,753元后,还应将剩余的违约金414元(房价差额款3,753元—违约金3,339元=414元)一并退还给原告。
 
根据《商品房销售管理办法》和《中华人民共和国合同法》的有关规定,恳请法院依法判令:1、请求判令被告退还非法收取原告的房价差额款人民币3,753元;2、请求判令被告补还原告的**B幢2层204号房的客厅落地铝合金玻璃窗(推拉门)款,因为客厅落地铝合金玻璃窗(推拉门)是商品房不可分割的一部分,补还原告的落地铝合金玻璃窗款人民币2,000元;3、请求判令被告退还2013年1月22日非法收取原告的房价差额款人民币3753元的贷款利息104.48元;4、请求判令被告补还少计违约金40.66天共人民币1,018.13元;5、请求判令被告退还非法在违约金中扣除房价差额剩余的人民币414元。6、请求判令被告承担本案全部的诉讼费用。
 
原告赵**向本院提交了如下证据:1、《商品房买卖合同》,证明双方购买房屋的合同;2、购房收据4张;3、借款借据;4、清远市商品房质量保证书说明;5、补开发商房价差额款收据1张;6、违约金收据1张;7、《**一期楼宇交接书》;8、居民身份证复印件,证明原告的身份;9、企业机读档案登记资料;10、收楼通知书;11、连山县房地产所有权查丈图、表;12、电子票据;13、**客厅推拉门的情况说明;14、个人住房公积金按揭借款合同;15、房地产权证;16、告示。
 
被告**公司对原告提供的上述证据的质证意见是:对证据1至10、12、14无异议。对证据11真实性无异议,关联性有异议。对证据13有异议,该证据属于证人证言,内容没反映客观事实,不能说明推拉门是商品房不可分割的一部分。对证据15真实性无异议,但登记的面积数据不能作为本案房价款计算依据。对证据16真实性无异议,但不能证实我方拆零销售。
 
被告**公司辩称:一、关于收取房价差额款的问题。2012年10月22日,其与原告签订《商品房买卖合同》,原告购买被告位于本县吉田镇滨江东路的**B幢204号房。合同约定该套房房价按套内建筑面积计算,套内建筑面积为121m2,属预售,每平方米2,069.45元,总金额250,403元。合同签订后,由于政府房管部门于2012年3月更换新的测绘系统,致使该房房地产权证上记载的套内建筑面积减少,建筑面积增加的情况。若按2012年3月前用的测绘系统测绘,该房实测套内建筑面积为123.09m2,比合同约定的预测套内建筑面积121m2多2.09㎡。为此,双方就是否收取补房差价款问题发生争议,被告主张按建筑面积重新结算房价款,原告主张返还已收取的该部分房价款。
 
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条规定,“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中,由于政府房管部门于2012年3月更换新的测绘系统,致使该房房地产权证上记载的套内建筑面积减少,建筑面积增加的情况。若按2012年3月前用的测绘系统测绘,该房实测套内建筑面积比合同约定的预测套内建筑面积多2.09㎡。出现这样的情况是双方在订立合同时是无法预见的,且如果原告不补足部分房价款明显不公平的。
 
二、关于客厅与阳台推拉门的问题。《商品房销售管理办法》第十二条规定,“商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。”本案的关键争议焦点是“按套销售”中的“套”是否包含客厅与阳台间推拉门。根据广东中誉设计院有限公司设计工程图及工程修改通知书内容可知,TLM3025门(客厅与阳台间推拉门)由用户自定制安装。事实上,原告把TLM3025门理解为窗显然是错误的。另,合同附件三“装饰、设备标准”室内部分门预留门框位。由此可见,“按套销售”中的“套”并不包含TLM3025门。原告需要使用“套”以外的材料,支付价款理所当然的。因此,原告向被告主张偿还铝合金玻璃推拉门款2,000元没有法律依据。
 
三、关于逾期交付商品房违约金的问题。原告与被告于2013年1月22日对逾期交房违约金及房价差额款进行了抵销及补差支付结算。原告主张少计40.66天共1,018.13元违约金没有事实依据。首先,双方已就违约金的金额进行了结算,结算结果为3,339元;其次,也不存在少计40.66天的事实,《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第3条约定:“买受人在收楼前必须满足以下条件:(2)如买受人选择按揭方式购买商品房的须按认购书约定时间规定完成银行按揭手续,且银行已实际将按揭支付给出卖人”“买受人在交接该商品房时不能满足上述条件的,出卖人有权拒绝交楼,买受人不得就此追究出卖人延迟交楼的责任”。本案中,被告于2012年4月24日才收到原告的公积金按揭款,被告与原告已于2012年8月21日正式签订《**一期楼宇交接书》,由此可见,逾期交房的时间应从2012年4月24日计至2012年8月21日,即共计时间119天。另外,原告主张违约金中扣除房价差额剩余款414元,并无事实依据。
 
被告**公司向本院提交了如下证据:1、关于**一期预测报告与实测报告数据偏差的原因说明,证明政府房管部门于2012年3月更换房屋面积测绘系统软件的事实,且证明新测绘系统对房屋套内面积计算方法与旧测绘系统的计算方法不一致的事实。2、房屋测绘成果报告书(测绘字号:201309130002),证明**B幢204号房,以2012年10月**一期工程竣工验收后实地测量的数据,使用2012年3月前的旧房屋测绘系统进行面积测算,结果套内建筑面积为123.09㎡的事实。3、客厅与阳台间推拉门的建设施工图(部分)、工程修改通知书,证明**一期的建设施工图中关于客厅与阳台间推拉门(TLM3025门)部分已经合法修改为由用户自定制安装的事实。4、《商品房买卖合同》附件三,证明原、被告双方约定交付房屋的装饰、设备标准为“门:预留门框位”的事实。5、收款收据,证明原告与被告在2013年1月22日对逾期交楼违约金及房价差额进行了结算。6、附件四《合同补充协议》,证明原告与被告协议约定:“买受人在收楼前必须满足以下条件:(2)如买受人选择按揭方式购买商品房的须按认购书约定时间规定完成银行按揭手续,且银行已实际将按揭支付给出卖人”“买受人在交接该商品房时不能满足上述条件的,出卖人有权拒绝交楼,买受人不得就此追究出卖人延迟交楼的责任”。7、银行转帐放款单,证明被告于2012年4月24日才收到原告公积金按揭贷款170,000元的事实。8、《**一期楼宇交接书》,证明B幢204号房已于2012年8月21日交付给原告使用。
 
原告对被告**公司提供的上述证据的质证意见是:对证据1、7、8无异议。对证据2的合法性不认可,对其真实性有异议,关联性无法查证。对证据3的合法性、真实性、关联性不予认可。对证据4的合法性、真实性无异议,对关联性有异议。对证据5有异议,违约金结算天数不够,也不能用房价差额款对销。对证据6有异议。
 
被告**公司向本院提起反诉称:2011年10月22日,反诉原告与反诉被告赵**签订《商品房买卖合同》,反诉被告购买反诉原告位于吉田镇滨江东路**B幢2层204号房。该合同约定:该商品房套内建筑面积121㎡,属预售,按套内建筑面积计算,每平方米2069.45元,总金额250,403元。
 
合同签订后,由于政府房管部门于2012年3月更换新的测绘系统软件,致使出现该房房地产权证上记载的套内建筑面积减少、建筑面积增加的情况,该新测量结果与该房用旧测绘系统软件测量的结果有差异,原因是旧测绘系统软件的测量方法没有进行1/2外墙分摊,把外墙分摊列为套内面积。按《商品房买卖合同》签订时使用的旧测绘系统软件的测量,**B幢2层204号房的套内实测面积为123.09㎡,比合同约定的121㎡预测面积多2.09㎡。
 
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第(二)项规定及《商品房买卖合同》第五条第2项的约定,买卖双方按合同约定的价格据实结算。按旧测绘系统软件的测量方法实测的套内面积结算,应为双方真实意思表示。因此,双方应按旧测绘方法测量的套内实际面积123.09㎡结算房价款,即反诉被告还应补足房价款4,325.15元[(123.09㎡-121㎡)×2069.45元=4325.15元]给反诉原告。
 
另外,《商品房买卖合同》第六条第3项约定:“以按揭方式或住房公积金方式的,买受人应于本合同签订后七天内备齐所需资料,办理银行按揭或住房公积金按揭手续”。反诉原告与反诉被告于2011年10月22日签订《商品房买卖合同》,反诉被告于2011年11月21日后才备齐住房公积金按揭手续所需资料,最少延迟了23天时间。由于被告拖延办理按揭贷款,该笔款项必然会迟延到达原告手上,也必然会给原告造成损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定:“当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失”被告拖延办理按揭的行为,已违反了双方合同的约定,依上述法律规定应赔偿原告因此所造成的损失,损失应按同期银行贷款利率(2011年六个月期银行贷款年利率为6.10%)计算,被告的贷款额为170,000元,造成原告损失为653.45元(170,000×6.10%÷365×23=653.45)。
 
综上所述,被告应按签订合同时所用的旧测绘方法实测的套内面积123.09㎡结算房价款,减除已付的房价款还应补足4,325.15元房价款给原告;另外,被告还应赔偿因拖延办理按揭手续而给原告造成的损失653.45元给原告。
 
被告**公司为提起反诉向本院提供了如下证据:1、《商品房买卖合同》及合同附件,证明原告与被告签订《商品房买卖合同》第四条约定了本案的商品房属预售,按套内建筑面积计算,并约定了每平方米的单价和总金额。2、连山壮族瑶族自治县房产管理中心关于**一期预测报告与实测报告数据偏差的原因说明,证明房管部门于2012年3月更换换房屋面积测绘系统软件的事实,且证明新测绘系统软件对房屋对套内面积计算方法与旧测绘系统的计算方法不一致的事实。3、房屋测绘成果报告书(测绘字号:201309130002),证明**以2012年10月一期竣工验收后实地测量的数据,使用2012年3月前的旧房屋测绘系统进行面积测算,得出涉案房屋套内建筑面积为123.09m2的事实。4、按揭须提交资料说明、税收转帐专用完税证,证明原告违反约定延迟23天办理按揭贷款手续,造成被告损失653.45元。
 
原告对被告**公司提供的上述证据的质证意见是:对证据1不认可。对证据2无异议。对证据3的合法性不认可,真实性有异议,关联性无法查证。对证据4有异议。
 
原告对反诉答辩称:一、关于补交房价款的问题。2011年10月22日,其与被告签订《商品房买卖合同》,原告购买被告位于本县吉田镇滨江东路的**B幢2层204号房1套。该合同约定:该商品房套内建筑面积121㎡,公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.12㎡。该商品房按套出售,按套内建筑面积计算,每平方米人民币2,069.45元,总金额人民币250,403元。2011年2月14日,原告支付购房订金20,000元,2011年6月18日支付了购房首付款50,000元,2011年10月31日支付了购房首付款10,000元,2011年9月22日支付了购房首付款尾数403元,2012年4月24日以“个人住房公积金贷款”的形式向县农村信用社借款人民币170,000元,信用社已于当天将该笔贷款直接划入被告指定账户。因此,截止2012年4月24日,原告就已付清合同约定的所有购房款共250,403元。
 
2013年5月28日,县住房和城乡建设局对该房进行产权登记,并出具《广东省房地产权证》(粤房地权证山字第0100000781号),该证登记的建筑面积为134.09㎡、套内建筑面积为119.19㎡。显而易见,房产登记的套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积少了1.81㎡。按理说,被告还要另外退回3,745.70元购房款(1.81×2069.45=3,745.70)给原告。再说了,被告于2013年9月13日委托县房产管理交易中心业务股对该房进行再次测绘的建筑面积仍然为134.09㎡,这与房地产权证登记的面积是完全一致的。至于该房的套内建筑面积和分摊建筑面积是采用何种系统软件测算出来的,这完全是有关测量部门的事,原告是左右不了的,在此过程中,原告是没有任何过错的。因此,被告要求原告补足房价款是没有法律依据的。
 
二、关于限期办理按揭手续的问题。就在合同签订前的2011年10月22日,原告就合同第六条第3项第二款“以按银行按揭方式或住房公积金按揭方式的,买受人应于本合同签订后七天内备齐所需资料,办理银行按揭或住房公积金按揭手续,否则,出卖人可以解除合同,并处以买受人违约金50,000元,由此导致的诉讼费、律师费均由买受人承担。”的内容提出异议,认为该款内容的本身就是霸王条款(是指免除或者限制其责任,加重对方责任,排除对方主要权利的合同格式条款),因为根据《印发〈广东省商品房买卖合同示范文本〉和〈广东省房地产买卖合同示范文本〉的通知》(粤建房字(2000)146号),广东省建设厅和广东省工商行政管理局联合制定了商品房买卖合同示范文本,示范文本中根本就没有类似合同第六条第3项第二款的内容。为此,原告与**公司法定代表人吴翰亮商议,要求删除该款内容,但并没有得到采纳。商议当天,吴翰亮当着众多业主面前作出承诺说,该款内容只是用来吓唬哪些“炒楼”的人,绝对不追究像原告这样的一般买受人的任何责任。因此,原告是在被告的引诱下才没有将该款内容删除。另外,合同第二十四条规定:“商品房预售的,自本合同生效之日起30天内,由出卖人向连山壮族瑶族自治县房地产管理局申请登记备案”。而缴纳契税必须持有经备案后的合同正本才能办理。因此,被告要求原告“于本合同签订后七天内备齐所需资料,办理银行按揭或住房公积金按揭手续”显然是不合理的。
 
根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”。同时,《中华人民共和国消费者权益保护法》的第二十四也规定:经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定,或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的,其内容无效。另外,根据《合同违法行为监督处理办法》(国家工商行政管理总局第51号令)第十条规定:“经营者与消费者采用格式条款订立合同的,经营者不得在格式条款中加重消费者下列责任:(一)违约金或者损害赔偿金超过法定数额或者合理数额……”。在该合同中,被告利用其统一提供格式条款合同的机会,擅自在该格式条款合同中增设了霸王条款,要求原告在合同签订后七天内备齐所需资料办理住房公积金按揭手续,否则,便处以原告违约金50,000元,从中加重了原告的责任。被告这种行为的本身就是违法的,是要接受相关政府职能部门查处的。被告实施违法行为,不但没有及时改正,反而要求消费者承担责任,显然是没有法律依据的。
 
三、关于本案诉讼费用的问题。在本案中,原告没有存在任何的过错,因此,被告要求原告承担案件诉讼费用也是没有理据的。
 
一审法院查明 
 
本院经审理查明:2011年10月22日,原告与被告签订《商品房买卖合同》,原告购买被告位于本县吉田镇滨江东路的**B幢204号房,合同约定该套房房价按套内建筑面积计算,建筑面积为132.11m2,套内建筑面积为121m2,公摊建筑面积为11.12m2,每平方米2,069.45元,总金额250,403.00元。该合同第五条约定了面积确认与面积差异处理:本条款适用于商品房预售,该商品房交付使用后,合同约定计价面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异(含误差,下同),双方同意按以下原则处理:1、差异值为±0.6%以内(含本数)的,买卖双方不作任何补偿;2、差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的,买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补;……面积差异百分比=(产权登记面积-合同约定计价面积)÷合同约定计价面积×100%。合同第八条约定了交付期限:出卖人应当在2012年2月29日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第4种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:……4、经建设局工程竣工验收备案。……。此外,双方对房屋的装饰、设备标准、房屋的平面图等进行了约定。其中附件三装饰、设备标准室内部分约定,“门:预留门框位,窗:铝合金玻璃窗”。
 
双方在签订上述合同后,原告依约已付清所有购房款给被告。2012年5月10日,被告为向业主收取客厅与阳台推拉门款,向业主发出告示:业主可以自行选择购买与否,购买的则交钱(建筑面积140平方米以下:2000元;建筑面积140平方米以上:2300元),不购买的,开发商将其拆走,不收取业主任何费用。2012年5月9日,被告**公司向原告发出《收楼通知书》,原告于同年8月21日签收了楼宇交接书,原、被告确认自2012年8月21日起,该房屋交付给业主。
 
2012年9月17日,**一期经连山壮族瑶族自治县住房和城乡建设局竣工验收备案,其中客厅与阳台间的铝合金玻璃推拉门也在验收备案之列。
 
2012年10月29日,经本县房产管理交易中心(原名房地产管理局)实地测绘,**一期B幢204号房(房地产权证登记为2号楼204房)的建筑面积为134.09m2,其中,套内建筑面积为119.19m2,公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.90㎡。同时,本县房产管理交易中心去函被告**公司,说明**一期预测报告与实测报告不一致的原因:预测报告是根据被告**公司提供的建筑施工图纸建施04-08/JS为依据对如景花园A、B、C幢进行测算。因当时没有启用测绘系统的外墙分摊项目以及被告**公司在实际施工中更改设计图纸,导致预测报告与实测报告面积存在差异,但在出具预测报告时已说明准确面积以该栋房屋竣工验收后实地测绘为准。在2012年3月本县房产管理交易中心更换测绘系统后,开始启用外墙1/2为公摊面积计算(2011年8月1日出具的测绘报告的外墙体全部计入套内建筑面积)。
 
之后,被告**公司主动就房屋面积差异问题与迟延交楼问题向原告提出补偿方案,被告主张按建筑面积重新结算房价款,要求原告补交房价差额款3,753元,同时要求原告交客厅与阳台推拉门款2,000元。原告不同意被告提出的补偿方案和交客厅与阳台推拉门款2,000元,被告**公司遂将客厅与阳台推拉门拆走。之后,原告认为被告没有支付逾期交房违约金1,018.13元和赔偿客厅与阳台推拉门款2,000元,要求被告支付。在双方协商无果的情况下,原告遂提起诉讼,请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。
 
另查明,从本院审理的其他案件中,可得知2010年11月5日前,部分**的业主已经与被告签订了认购书,被告也收取了定金。2010年11月5日,广东中誉设计有限公司向被告**公司出具工程修改通知书,将TLM3025门(即客厅与阳台间的铝合金玻璃推拉门)修改为由用户自定制安装。但被告**公司并没有将这一修改内容告知已签订认购书的业主,也没有在之后签订的《商品房买卖合同》中对TLM3025门由用户自定制安装进行约定。
 
从本院已审理完毕的有关**的同类案件中可知,由于部分业主对被告**公司收取客厅连阳台的推拉门款等有异议,到县住房和城乡建设局信访投诉,县住房和城乡建设局对此进行了答复。
 
以上事实有原告的身份证复印件、企业机读档案登记资料、《商品房买卖合同》、购房收据、《个人住房公积金按揭借款合同》、本县房地产管理部门的实测报告、《房产面积、收回房价差额、违约金总额等清单》、《**一期楼宇交接书》、《清远市商品房质量保证书》、告示、房产证复印件、《**客厅推拉门的情况说明》、关于**一期预测报告与实测报告不一致的原因说明、客厅与阳台间推拉门的建设施工图(部分)、工程修改通知书、房屋测绘成果报告书(测绘字号:201309130002)、个人住房公积金按揭借款合同、广东省非税收电子票据以及庭审笔录等证据在案佐证。
 
一审法院认为 
 
本院认为:原告赵**与被告**公司签订的《商品房买卖合同》出自双方当事人的真实意思表示,其内容没有违反法律法规的强制性规定,合法有效。原、被告双方应当按照合同的约定来履行各自的义务。
 
一、本案争议焦点之一是涉案房屋面积差异款的退补问题。原告赵**认为按合同约定房屋是按套内建筑面积计算房价的,涉案房屋产权登记的套内建筑面积少于合同约定的套内建筑面积,被告理应退还原告多支付的房款才对,但现在被告反而以实测建筑面积多于合同约定的建筑面积为由多收原告房款,被告应予退还。被告**公司认为房屋是按套内建筑面积计算房价,但由于政府部门更换新的测绘系统,用旧的测绘系统对该房屋进行测绘,比合同约定的套内建筑面积还多2.09m2,此情况属情势变更,原告如不补足部分房价款对被告明显不公平。因此,被告反诉要求原告补足房价款4,325.15元。对该问题的处理,涉及到对房屋的计价方式、面积确认及面积差异处理方式的认定。
 
1、关于涉案房屋的计价方式。双方签订的《商品房买卖合同》第四条约定,“……按【套内】建筑面积计算,该商品房单位为人民币每平方米2,069.45元,总金额人民币250,403元整。……”。双方对按套内建筑面积计算房价没有异议,对涉案房屋按套内建筑面积计算房价,本院予以确认。
 
2、关于涉案房屋的面积确认及面积差异处理方式。原告认为其所购买的房屋产权登记套内建筑面积为119.19m2,比合同约定的套内建筑面积121m2还少1.81m2。既然双方约定面积有差异的,以产权登记面积为准,在原告没有违约的情况下,就要以合同约定的原则来处理。被告**公司主张产权登记的套内建筑面积小于合同约定的套内建筑面积,是政府房管部门更换测绘系统所致,用旧的测绘系统对该房进行测绘,比合同约定的套内建筑面积还多2.09m2,此情况属情势变更,应用旧的测绘系统测得的套内建筑面积123.09m2来结算房价。本院认为,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条规定,“人民法院就数个证据对同一事实的证明力,可以依照下列原则认定:(一)国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证;……。”对于涉案房屋的面积确认,原告提供了房地产权证,被告提供了房屋测绘成果报告书。根据上述规定,房地产权证是房地产管理部门依职权制作的公文书证,其证明力大于被告提供的房屋测绘成果报告书。因此,原告主张以产权登记面积为涉案房屋的计价面积,本院予以确认。
 
本院生效判决[(2013)清山法民二初字第3、4号民事判决]确定涉案房屋所在楼盘的**C幢504、804号房,被告**公司交付给购买人的房屋的实际使用面积并没有比合同约定的套内建筑面积小,因此,根据公平合理的民法原则,购买人要求被告**公司退还多支付的房款及同期贷款利息,没有理据,本院不予支持。被告**公司作为房地产开发企业,预先提供房屋面积给予购房者参考,在选择以套内建筑面积作为计价面积时处于主导地位,因此,对房屋面积误差处理方式应有充分认识。现因测绘规则的改变导致合同约定的部分套内建筑面积变为公摊建筑面积,在原告也没有违约的情况下,也不得再另行计价。该判决被告在上诉后又申请撤回上诉,清远市中级人民法院于2013年7月29日裁定准许被告**公司撤回上诉,(2013)清山法民二初字第3、4号民事判决发生法律效力,该判决既具有确定力。因此,被告**公司认为涉案房屋套内建筑面积变化属情势变更为由提起反诉请求,请求变更合同约定的计价面积,要求原告补交2.09m2共4,325.15元房价差额款,证据不足,理由不充分,本院不予采纳。原告在本院(2013)清山法民二初字第3、4号民事判决发生法律效力之前,无法确定是否需要支付房价差额款给被告,出于重大误解支付了房价差额款3,753元给被告,属于意思表示不真实,现请求被告退回房价差额款3,753元理由充分,本院予以支持。但原告要求被告支付利息,由于原告付款后双方存在争议,因此,原告请求被告支付利息,理由不充分,本院不予支持。
 
二、关于逾期违约金的问题。原告认为逾期违约金应从2012年3月1日开始计至实际交付房屋之日(即2012年8月21日)止。被告认为原告要求于2012年3月1日开始计算违约金是不当的,应从2012年4月24日收到原告的公积金按揭款开始计至2012年8月21日实际交付房屋之日。本院认为,双方在合同中约定,买受人收到出卖人发出的《收楼通知书》后,应在接到《收楼通知书》之日起按约定日期内到出卖人指定的地点办理收楼手续,逾期不来者,从出卖人发出《收楼通知书》之日起视为买受人已收楼。双方应按此约定履行各自的义务。被告于2012年5月9日向原告发出《收楼通知书》,原告与被告在同年8月21日签收了楼宇交接书,因此,涉案房屋应视为2012年8月21日交付给原告使用。原告收取了被告**公司支付的迟延交楼违约金3,339元,视为双方已达成了迟延交楼违约金支付协议。经审查,双方已达成的迟延交楼违约金支付协议没有违反法律法规的规定。因此,被告**公司已履行了支付迟延交楼违约金的义务,原告现再要求被告**公司支付少计算的迟延交楼违约金及退还非法在违约金中扣除的房价差额剩余的414元,没有法律依据,本院不予支持。
 
三、关于涉案房屋客厅与阳台之间的铝合金玻璃推拉门的问题。
 
本院(2013)清山法民二初字第3、4号民事判决确定**C幢504、804号房客厅与阳台之间的铝合金玻璃推拉门属商品房的一部分,归业主所有。因此同一楼盘的商品房中客厅与阳台之间的铝合金玻璃推拉门均是商品房的一部分,归业主所有。被告提出该铝合金玻璃推拉门已通过修改设计图纸由业主自定制安装。被告在与业主签订合同时已明知要修改设计图,不但没有告知业主,也没有在合同中约定,而且县住房和城乡建设局也没有同意。因此修改内容对业主不产生法律约束力。因此,被告**公司在收取了合同约定的购房款后,再拆走该铝合金玻璃推拉门,没有法律依据。鉴于原、被告对该推拉门的价格为2,000元没有异议,原告要求被告**公司按2,000元的价格进行赔偿,理由充分,本院予以支持。
 
四、关于被告反诉要求原告赔偿因迟延办理按揭手续造成损失653.45元的问题。双方签订的合同第六条第三款已作出特别提示,该约定有效,但该条款只约定了出卖人拥有合同解除权(并处违约金)。本案中,大部分贷款手续是被告办理的,被告没有提出证据证明其于何时将已办理备案手续的合同交给原告,原告于何时提交办理住房公积金按揭所需资料,因此,被告无法证明原告违约。退一步讲就算原告没有在七天内没有备齐办理住房公积金按揭所需资料,但由于被告没有行使解除权,继续同意原告履行合同,现合同已履行完毕,视为被告放弃合同解除权,也就没有要求原告赔偿损失的权利。原告也没有违反该条款的补充约定。因此,被告要求追究原告迟延办理按揭手续的违约责任没有理据,本院不予支持。
 
综上所述,依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、《广东省商品房预售管理条例》第十条、第二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
 
一审裁判结果 
 
一、被告连山壮族瑶族自治县**房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内退还原告房价差额款人民币3,753元给原告赵**;
 
二、**B幢204号房客厅与阳台之间的铝合金玻璃推拉门属该商品房的一部分,被告连山壮族瑶族自治县**房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内赔偿铝合金玻璃推拉门款2,000元给原告赵**;
 
三、驳回原告赵**的其他诉讼请求;
 
四、驳回被告连山壮族瑶族自治县**房地产开发有限公司的反诉请求。
 
本案受理费50元,反诉费50元,共100元,因适用简易程序减半收取50元,由被告负担。
 
如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状正本三份,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省清远市中级人民法院。
 
当事人上诉的应在递交上诉状次日起7日内,按本判决确定的一审案件受理同等金额,向清远市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的,按自动撤回上诉处理。

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