案件概述
原告王**诉被告***开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年*月**日立案受理后，由审判员G**任审判长与人民陪审员王**、G**依法组成合议庭，因无法向被告***开发有限公司送达起诉状及开庭传票，本院公告送达，公告期届满后，于2015年1月**日公开开庭进行了审理，原告王**的委托代理人向**、张**到庭参加诉讼。庭审后，被告***开发有限公司主动与本院取得了联系，本院给被告重新指定举证期限，于2015年*月*日公开开庭进行了审理，原告王**的委托代理人向**、张**，被告***开发有限公司的法定代表人L*均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王**诉称，原、被告双方于2009年*月*日签订商品房预售协议，约定原告购买被告开发的**二楼房产（建筑面积1***平方，价款***万元）。付款方式为首付5*%，剩余的4*%由银行按揭付清。房屋交付时间为2009年**月**日。原告已按协议要求履行了自己的付款义务，但被告一直未对其已竣工的房屋进行验收，至今未交付房屋。使原告不能达成合同目的，给原告造成严重损失，原告为维护合法权益，请求法院依法判决：一、被告全面履行与原告签订的商品房买卖合同，交付商品房并为原告办理好国土使用权证及房屋所有权证。二、被告因延期交房赔偿原告相关损失1**万元。三、被告承担本案的诉讼费用。
原告王**在举证期限内向本院提交以下证据材料：
证据一、原告身份证。证明：原告是本案适格的主体。
证据二、被告工商登记资料。证明：被告工商登记情况。
证据三、购房合同。证明：购房关系真实合法有效。
证据四、承诺书。证明：被告给原告购房优惠。
证据五、收条。证明：原告支付购房款。
证据六、借条。证明：原告支付购房款。
证据七、租赁合同。证明：原告的经济损失。
被告***开发有限公司辩称，这个房屋的国土证我已经办好了，房屋所有权证因为政府原因，水利局阻工才未验收，因我公司与水利局在打官司，所以此事一直拖着未办好，现在政府已经答复这个房子一定可以验收。
被告***开发有限公司在举证期限内未向本院提交证据材料。
经庭审质证，被告***开发有限公司对证据一、二、四、五无异议，对证据三，我公司留存的合同，约定原告2009年*月*日付清，现在被告尚未付清余款，已构成违约，对证据六的借条，借款2*万属实，具体还了多少，要翻我公司账核实。
经庭审质证，本院对本案证据作以下分析认定，对于原告提交的一、二、四、五、六份证据，被告***开发有限公司未提出异议，经审查，此五份证据真实、合法，与本案有关联，本院予以采信，对于证据三，真实、合法，与本案有关联，本院予以采信；对证据七、被告与原告签订该租赁合同的行为违反部门规章禁止性规定，不能作为本案定案的依据，本院不予采信。
一审法院查明
根据原、被告的陈述及所采信的证据，本院查明以下事实：
2009年*月*日，原、被告签订商品房预售认购协议，双方约定，原告王**以***万元的价格购买被告***开发有限公司开发的**二楼房产（建筑面积1***平方米，价款***万元），双方约定除非遇到不可抗拒的自然灾害，或施工中遇到特重大技术问题，需要专家论证，被告应于2009年**月**日前将该门市交付给原告使用，并约定如一方违约罚房款总额10%，原告王**分两次支付给被告***开发有限公司1**万元（2009年*月*日支付**万元，2009年6月**日支付6*万元），2009年8月**日被告***开发有限公司董事长L*以公司名义向原告借款2*万元，约定月息3分，一个月归还，2009年1*月**日，被告***开发有限公司归还原告*万元。现原告共向被告支付购房款1**万元。2009年7月**日又与原告签订租赁合同，该合同约定原告将该房产租赁给被告使用，租金3*万／年，租赁期限为10年，租赁时间为原告完全办好产权手续后第二个月起租。因被告***开发有限公司与案外的第三人因民事纠纷导致**主体工程至今未进行竣工验收，无法办理房产证，也未交付给原告使用。
本院对双方当事人争议的焦点，结合各当事人有异议的证据，作如下分析与认定：
一、关于本案合同付款方式。
原告向本院提交的原、被告双方签订的合同中约定，付款方式为一次性付款，首付1**万元，余款在2009年*月*日前付清，后又补充“首付总款5.5%，余下4.5%由银行按揭缴清”，原告主张付款方式系银行按揭付款，而被告提供的合同没有该补充条款，被告称付款方式为一次性付款，原告至今未付清购房款已构成违约。如该合同的支付方式为一次性付款，原告应在2009年*月*日前付清，而被告在2009年8月**日在原告尚欠被告一百多万购房款的情况下，还向原告借款2*万元，约定一个月内归还，并在2009年1*月**日归还*万元，这不符合常理，存在逻辑上的矛盾，故该合同的支付应为按揭支付，至于补充条款中“5.5%、4.5%”，应为书面表述上的瑕疵，即笔误，原、被告在补充该条款时应为“首付总款5*%，余下4*%由银行按揭缴清”，综上，本院认定该合同的支付方式首付总款5*%，余下4*%由银行按揭支付。
二、因被告的违约行为（逾期交付房产），给原告造成的损失应如何确定。
原告称被告的违约行为给其造成了损失，损失应按被告与其签订的租赁合同所约定的租金3*万／年计算。《商品房销售管理办法》第四十二条规定房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款：……（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的。被告与原告签订该租赁合同违反了部门规章的禁止性规定，本院不将其作为本案定案的依据。对于因被告的违约行为（逾期交付房产）造成的实际损失，原告未提供证据证明该实际损失超过了原、被告在合同中约定的违约金，被告也未提供原告的实际损失低于双方约定的违约金的相关证据，对于原告的损失，本院认定原、被告约定的违约金。
一审法院认为
本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中原、被告签订的商品房预售协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已经收受了原告的部分购房款，原、被告签订的商品房预售协议应当认定为商品房买卖合同。该合同系双方真实的意思表示，未侵害第三人的合法权益，未违反法律法规的强制性规定，对于该合同的效力，本院予以确认。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。原告请求法院判令被告全面履行与原告签订的商品房买卖合同，交付商品房，因被告与案外的第三人因民事纠纷导致**主体工程至今未进行竣工验收，而未经验收合格的房地产开发项目不能交付使用，导致被告目前履行交付的义务存在法律上及事实上不能履行，待**验收合格后，被告***开发有限公司应将该房产交付给原告王**使用。原、被告在合同中约定，原告按要求提供有效手续，由被告负责帮乙方办好产权登记，向银行按揭贷款，据该合同约定被告有帮原告办理产权登记，向银行按揭贷款的合同义务，原告请求被告为其办理好国土使用权证、房屋所有权证有事实依据，本院予以支持。原、被告签订的商品房买卖合同约定，被告应将原告购置的房产于2009年**月**日之前交付给原告使用，因该房产至今未进行竣工验收，导致逾期五年多仍未交付给原告使用，被告无双方约定的责任免除的情形，已对原告构成违约，原告请求赔偿损失有事实及法律依据，本院予以认定，原告无相关证据证明其实际损失高于双方约定的违约金，对于被告的违约行为给原告造成的损失，本院认定为原、被告合同约定的违约金即房屋总价款的10%--**万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，参照《商品房销售管理办法》第十六条，第四十二条之规定，判决如下：
一审裁判结果
一、被告***开发有限公司在**验收合格后五日内将**二楼交付给原告王**使用，并为原告王**办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
二、被告***开发有限公司赔偿原告王**损失**万元。
三、驳回原告王**的其他诉讼请求。
上述给付内容限定各被告自判决书生效后七日内付清，逾期不予支付的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费*****元，由原告王**负担1****元，被告***开发有限公司负担*****元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
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