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王某分割拆零维权案

来源:北京栩锐律师事务所_专注于商品房集团诉讼,烂尾楼维权,商铺售后包租维权   更新:2020-10-26   浏览:
案件概述 
 
原告王**诉被告长沙**开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院2014年9月28日立案受理后,由审判员丁**任审判长与人民陪审员王**、丁**依法组成合议庭,因无法向被告长沙**开发有限公司送达起诉状及开庭传票,本院公告送达,公告期届满后,于2015年1月26日公开开庭进行了审理,原告王**的委托代理人向**、张**到庭参加诉讼。庭审后,被告长沙**开发有限公司主动与本院取得了联系,本院给被告重新指定举证期限,于2015年3月9日公开开庭进行了审理,原告王**的委托代理人向**、张**,被告长沙**开发有限公司的法定代表人刘谨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
 
原告王**诉称,原、被告双方于2009年6月3日签订商品房预售协议,约定原告购买被告开发的**二楼房产(建筑面积1050平方,价款273.8万元)。付款方式为首付55%,剩余的45%由银行按揭付清。房屋交付时间为2009年10月31日。原告已按协议要求履行了自己的付款义务,但被告一直未对其已竣工的房屋进行验收,至今未交付房屋。使原告不能达成合同目的,给原告造成严重损失,原告为维护合法权益,请求法院依法判决:一、被告全面履行与原告签订的商品房买卖合同,交付商品房并为原告办理好国土使用权证及房屋所有权证。二、被告因延期交房赔偿原告相关损失175万元。三、被告承担本案的诉讼费用。
 
原告王**在举证期限内向本院提交以下证据材料:
 
证据一、原告身份证。证明:原告是本案适格的主体。
 
证据二、被告工商登记资料。证明:被告工商登记情况。
 
证据三、购房合同。证明:购房关系真实合法有效。
 
证据四、承诺书。证明:被告给原告购房优惠。
 
证据五、收条。证明:原告支付购房款。
 
证据六、借条。证明:原告支付购房款。
 
证据七、租赁合同。证明:原告的经济损失。
 
被告长沙**开发有限公司辩称,这个房屋的国土证我已经办好了,房屋所有权证因为政府原因,水利局阻工才未验收,因我公司与水利局在打官司,所以此事一直拖着未办好,现在政府已经答复这个房子一定可以验收。
 
被告长沙**开发有限公司在举证期限内未向本院提交证据材料。
 
经庭审质证,被告长沙**开发有限公司对证据一、二、四、五无异议,对证据三,我公司留存的合同,约定原告2009年9月1日付清,现在被告尚未付清余款,已构成违约,对证据六的借条,借款20万属实,具体还了多少,要翻我公司账核实。
 
经庭审质证,本院对本案证据作以下分析认定,对于原告提交的一、二、四、五、六份证据,被告长沙**开发有限公司未提出异议,经审查,此五份证据真实、合法,与本案有关联,本院予以采信,对于证据三,真实、合法,与本案有关联,本院予以采信;对证据七、被告与原告签订该租赁合同的行为违反部门规章禁止性规定,不能作为本案定案的依据,本院不予采信。
 
一审法院查明 
 
根据原、被告的陈述及所采信的证据,本院查明以下事实:
 
2009年6月3日,原、被告签订商品房预售认购协议,双方约定,原告王**以273.8万元的价格购买被告长沙**开发有限公司开发的**二楼房产(建筑面积1050平方米,价款273.8万元),双方约定除非遇到不可抗拒的自然灾害,或施工中遇到特重大技术问题,需要专家论证,被告应于2009年10月31日前将该门市交付给原告使用,并约定如一方违约罚房款总额10%,原告王**分两次支付给被告长沙**开发有限公司150万元(2009年6月3日支付90万元,2009年6月10日支付60万元),2009年8月22日被告长沙**开发有限公司董事长刘瑾以公司名义向原告借款20万元,约定月息3分,一个月归还,2009年11月25日,被告长沙**开发有限公司归还原告8万元。现原告共向被告支付购房款162万元。2009年7月15日又与原告签订租赁合同,该合同约定原告将该房产租赁给被告使用,租金35万/年,租赁期限为10年,租赁时间为原告完全办好产权手续后第二个月起租。因被告长沙**开发有限公司与案外的第三人因民事纠纷导致**主体工程至今未进行竣工验收,无法办理房产证,也未交付给原告使用。
 
本院对双方当事人争议的焦点,结合各当事人有异议的证据,作如下分析与认定:
 
一、关于本案合同付款方式。
 
原告向本院提交的原、被告双方签订的合同中约定,付款方式为一次性付款,首付168万元,余款在2009年9月1日前付清,后又补充“首付总款5.5%,余下4.5%由银行按揭缴清”,原告主张付款方式系银行按揭付款,而被告提供的合同没有该补充条款,被告称付款方式为一次性付款,原告至今未付清购房款已构成违约。如该合同的支付方式为一次性付款,原告应在2009年9月1日前付清,而被告在2009年8月22日在原告尚欠被告一百多万购房款的情况下,还向原告借款20万元,约定一个月内归还,并在2009年11月25日归还8万元,这不符合常理,存在逻辑上的矛盾,故该合同的支付应为按揭支付,至于补充条款中“5.5%、4.5%”,应为书面表述上的瑕疵,即笔误,原、被告在补充该条款时应为“首付总款55%,余下45%由银行按揭缴清”,综上,本院认定该合同的支付方式首付总款55%,余下45%由银行按揭支付。
 
二、因被告的违约行为(逾期交付房产),给原告造成的损失应如何确定。
 
原告称被告的违约行为给其造成了损失,损失应按被告与其签订的租赁合同所约定的租金35万/年计算。《商品房销售管理办法》第四十二条规定房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的,处以警告,责令限期改正,并可处以1万元以上3万元以下罚款:……(四)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的。被告与原告签订该租赁合同违反了部门规章的禁止性规定,本院不将其作为本案定案的依据。对于因被告的违约行为(逾期交付房产)造成的实际损失,原告未提供证据证明该实际损失超过了原、被告在合同中约定的违约金,被告也未提供原告的实际损失低于双方约定的违约金的相关证据,对于原告的损失,本院认定原、被告约定的违约金。
 
一审法院认为 
 
本院认为,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中原、被告签订的商品房预售协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,且被告已经收受了原告的部分购房款,原、被告签订的商品房预售协议应当认定为商品房买卖合同。该合同系双方真实的意思表示,未侵害第三人的合法权益,未违反法律法规的强制性规定,对于该合同的效力,本院予以确认。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定,房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。原告请求法院判令被告全面履行与原告签订的商品房买卖合同,交付商品房,因被告与案外的第三人因民事纠纷导致**主体工程至今未进行竣工验收,而未经验收合格的房地产开发项目不能交付使用,导致被告目前履行交付的义务存在法律上及事实上不能履行,待**验收合格后,被告长沙**开发有限公司应将该房产交付给原告王**使用。原、被告在合同中约定,原告按要求提供有效手续,由被告负责帮乙方办好产权登记,向银行按揭贷款,据该合同约定被告有帮原告办理产权登记,向银行按揭贷款的合同义务,原告请求被告为其办理好国土使用权证、房屋所有权证有事实依据,本院予以支持。原、被告签订的商品房买卖合同约定,被告应将原告购置的房产于2009年10月31日之前交付给原告使用,因该房产至今未进行竣工验收,导致逾期五年多仍未交付给原告使用,被告无双方约定的责任免除的情形,已对原告构成违约,原告请求赔偿损失有事实及法律依据,本院予以认定,原告无相关证据证明其实际损失高于双方约定的违约金,对于被告的违约行为给原告造成的损失,本院认定为原、被告合同约定的违约金即房屋总价款的10%--27.38万元。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条,参照《商品房销售管理办法》第十六条,第四十二条之规定,判决如下:
 
一审裁判结果 
 
一、被告长沙**开发有限公司在**验收合格后五日内将**二楼交付给原告王**使用,并为原告王**办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
 
二、被告长沙**开发有限公司赔偿原告王**损失27.38万元。
 
三、驳回原告王**的其他诉讼请求。
 
上述给付内容限定各被告自判决书生效后七日内付清,逾期不予支付的,按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
 
本案案件受理费28704元,由原告王**负担10704元,被告长沙**开发有限公司负担18000元。
 
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。

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