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怎样才是延期交房,延期交房可以退房吗

来源:北京栩锐律师事务所_专注于商品房集团诉讼,烂尾楼维权,商铺售后包租维权   更新:2020-10-26   浏览:

本文摘要:很多人买房会选择购买期房,期房就需要面临着延期交房的风险,商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下,逾期交付使用房屋的,可以要求给付违约金,

很多人买房会选择购买期房,期房就需要面临着延期交房的风险,商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下,逾期交付使用房屋的,可以要求给付违约金,也可以退房,那么怎样才是延期交房,延期交房可以退房吗?
开发商延期交房可以退房。
 
在合同约定的交房日到了以后,给开发商发房屋催交通知书,在其后三个月合法期限内开发商仍不能交房的,有权要求退房,开放商应该合同约定返还你已付的房款及产生的活期利息,约定有违约金的,一并赔付。
 
什么是延期交房,延期交房的认定
 
(一)交房是指对房屋的转移占有。
 
对于房屋的交付,最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十一条规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”
 
所以原则上,交房仅仅意味着对房屋的移转占有。但是由于不动产所有权的移转以产权过户登记为要件,与动产所有权的移转以标的物交付行为的完成即意味着标的物所有权的移转完全不同。因此,房屋的交付只是房屋买卖合同履行行为的一部分,完整的履行行为应当包括出卖人交付房屋于买受人并使其取得该物所有权的行为。
 
房屋交付与房屋所有权移转是两种不同性质的履行行为,应当予以区分。当然,按照上条规定,如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋,而且同时要移转房屋所有权的,就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。在此约定下,出卖人不仅应当在合同约定的期限内将房屋移转给买受人占用,而且还应当将房屋的所有权移转于买受人,否则应承担违约责任。如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间,而未明确约定其中包括房屋所有权转移的,出卖人只要在约定的期限内将房屋移转给买受人占用,就应认定出卖人按期履行了“房屋交付使用”的义务。
 
(二)交房必须达到法定的以及约定的交付使用条件。
 
交房,并不能简单地从字面理解出卖人在约定的时间将房屋转移于买受人占有。交房必须达到交付使用条件。交付使用条件,指的是房屋具备了按照房屋的性质、用途使用的完整功能。
 
在非商品房买卖情况下,由于非商品房通常不是新建房屋,往往具备了一般的交付使用条件,所以其交付使用条件的具备,主要看当事人是否对房屋的交付使用条件有特殊的约定。在商品房买卖情况下,由于商品房通常系新建,新建房屋要具备按照房屋的性质、用途使用的完整的功能常常需要一个过程,因此,应主要考察房屋是否具备了完整的使用功能。一般来说,新建商品房具备完整使用功能需要两个要件:房屋已经完工。主体结构已封顶、完工,房屋的外装修已完成;房屋的基本配套设施,如水、电、暖气、电梯等已经可以使用。出卖人就出售房屋已取得政府有关部门的竣工验收手续,并能在交付时向买受人提供《住宅质量保证书》以及《住宅使用说明书》。
 
(三)延期交房的认定
 
延期交房是指开发商在商品房预售合同规定的交付使用期限内,没有将符合交付使用条件的房屋交给购房者入住的行为。延期交房包括两种情况:
 
1、正常延期交付。正常延期交付主要指由于施工迟延或者相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种延期交付属于延后交房时间,购房者给开发商一定的宽限期,经过一段时间等待就可以收房的情况。
 
2、非正常延期交付。非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等导致开发商不能或者短时间内不能交付房屋的情形。
 
原则上,出卖人不能在约定时间交付房屋便构成延期交房。但在下列情况下,不构成延期交房:
 
1、因不可抗力对按时交付产生影响。根据《合同法》第一百十七条:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人延期履行后发生不可抗力的,不能免除责任”的规定,因不可抗力的出现对房屋的正常交付产生重大影响,造成出卖人可能延期交房的,出卖人可因此部分或全部免除责任。但是,出卖人应在合理时间内对买受人及时履行通知义务,否则构成延期交房。
 
2、因重大规划、设计变更对按时交付产生影响。如果在房屋建设过程中遇到政府主动提起的规划变更(如政府部门需要拓宽建设项目前的道路,要求道路两旁建筑物各自退后一定距离,为此,开发商需要时间来对整个设计方案进行修改),或者是房屋在施工过程中遭遇重大技术难题(如地质条件的突变)必须对设计进行变更的,此类情况因不能归人不可抗力范畴而使开发商免责,但如果完全按照买卖合同的约定由开发商承担违约责任,显然有失公平。