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商品房买卖中面积误差、层高不够及规划变更的处理

来源:北京栩锐律师事务所_专注于商品房集团诉讼,烂尾楼维权,商铺售后包租维权   更新:2020-10-26   浏览:

本文摘要:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,对于出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房销售合同约定面积不符,有约定的按

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,对于出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房销售合同约定面积不符,有约定的按照约定处理,没约定的,按照以下原则处理:

一是面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)据实结算价款;

二是面积误差比绝对值超过3%的,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付购房款退换给买受人,同时支付已付购房款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)的部分由价款由买受人补足;超出3%的部分价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积的,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%部分的价款由房地产企业双倍返还买受人。

实践中,对上述问题,在附件、补充协议、双方约定的名义出现,经常出现类似约定:不论误差多少,只按照多退少补、据实结算,或双方协商解决。实际上,在合同中这样的约定条款,违反了民法的诚实信用、公平交易等基本原则,是一种显失公平的霸王条款,购房者可以请求人民法院予以变更或者撤销。因此在房屋面积出现误差是,选择退房、要求赔偿、据实结算等方式解决是购房者可以做出选择。

1999年6月1日实施的《住宅设计规范》规定:层高是指上下两层楼面与地面之间的垂直距离;室内净高是指楼面或者地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。通俗讲,室内净高加楼板的厚度等于层高。1.普通住宅层高宜为2.80m;2.卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40m.局部净高不应低于2.10m,且其面积不应大于室内使用面积的1/3;3.利用坡屋顶内空间作卧室、起居室(厅)时,其1/2面积的室内净高不应低于2.10m;4.厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m;5.厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净高距离不得低于1.90m,且不得影响门、窗户开启。

上述规定是国家规定的最低标准,合同约定只能高于上述标准,低于的属违反国家强制性规定,应为无效。

层高符合国家标准但不符合合同约定的仍然构成违约。在合同中没有约定层高降低承担违约责任的,应该委托鉴定机构对同地段符合约定层高的房屋和层高缩水的房屋进行估价鉴定,确定损失额,因层高缩水需承担的违约责任的范围应以专业的鉴定机构出具的鉴定结论为依据。

符合国家强制性规定的层高高度商品房,层高不够不属于房屋的主体结构性问题,在此情况下购房人不能以主体机构质量有问题要求解除合同或者退房。

房地产开发商恶意变更规划需承担违约责任。开发商在开发房地产是,必须符合规划部门根据经批准的详细用地规划提供的出让地块的位置、范围、规划有地的性质、建设容积率、建筑密度、绿地率、停车场地、大厦层高、房屋结构等各项规划要求。即使房地产开发企业变更规范经过行政部门审批,没经过购房人的同意,给购房人的权益造成了损失,就应当承担违约责任。只有不可抗力导致的变更规划行为才可以免责。