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房产分割拆零销售,业主如何维权

来源:北京栩锐律师事务所_专注于商品房集团诉讼,烂尾楼维权,商铺售后包租维权   更新:2020-10-26   浏览:

本文摘要:在商品房销售过程中,开发商为了扩大销量,或者是快速回拢资金,往往会采用一些特殊方法来促销,分割拆零、售后返租就是其常用手段之一。比如我们代理过的一个无锡的案子,一

在商品房销售过程中,开发商为了扩大销量,或者是快速回拢资金,往往会采用一些“特殊”方法来促销,分割拆零、售后返租就是其常用手段之一。比如我们代理过的一个无锡的案子,一个整体的商场被拆成与商品房面积差不多的部分,以概念销售,然而在事实上却并没有对商场进行物理隔开,仍然是空荡荡的一个商场。你可以在售楼图纸上找到你买的房子,到了地方,只能说哪一块是你的房子,从你家到被人家,放眼望去,一览无遗。
 
这种不满足居住条件的房子,买来也无法入住,开发商这样拆零怎么能卖的掉呢?秘诀就是售后返租。开发商承诺,购房者在买入这种拆零的房产之后,开发商可以负责构建商场,将其租赁出去,购房者收取房租,言下之意将拆零房产作为投资方式来销售。这种售后返租的投资方式真的是高回报吗?在实际的操作中购房者们发现相比买房的巨大投资,虽然一些业主收益可观,但是也有相当部分业主获得的回报往往是差强人意;或是购房资金被开发商挪用,商场无法开业;甚至根本不存在开发商宣传的商业中心,所购房产难以出租。
 
我们代理的无锡这个案子的业主,购房之后大呼上当,因为是一个商场被分割拆零,产权证明只能办理一个,但是实际上是归属于十几名业主所有,业主要求每一份房产都要办理产权证明的要求无法得到满足。无奈之下只能求助律师意欲解除合同。那么法律上对于房产分割拆零销售是如何规定的呢?
 
《商品房销售管理办法》第十二条规定:“商品住宅按套销售,不得分割拆零”,住建部的行政法规明确禁止了分割拆零行为,但同时只规定了对开发商的行政处罚办法,并没有对双方《房屋买卖合同》的合法性以及是否可以解除合同做相应的规定。另一方面,本案中房地产开发商已经将相关款项挪用,诉讼要求解除合同,即使能够胜诉,开发商没钱赔,判决无法执行,并不能挽回业主的损失。基于这方面考虑,律师认为不必拘泥于传统思维,解除合同并不是最优选择,可以从政府行政职能方面着手,让政府向开发商施加压力。
 
这种方法并非是无的放矢,在商品房的开发销售过程中,政府承担着重要的只能。首先是建筑施工设计要经过规划局的审批通过才能施工,分割拆零是明确违法规定的,如果设计时商场即有分割拆零,而且还通过了规划局的审批,那规划局行政行为是违法了法律规定的。如果施工设计没有分割拆零,而是在设计通过审批后进行了设计变更,其变更仍然需要规划局的批准才能施工。还有一种情况是,开发商的设计方案没有分割拆零,通过了规划局的审批,之后私自变更设计且没有通过规划局同意就进行了施工,这样的话建筑完成后,是不符合设计规划的,无法通过竣工验收。而本案中开发商是完成了竣工验收和办理了预售许可证的,这种情况下工程验收单位是存在失职行为的。
 
由此可见,本案中不管是规划部门还是竣工验收部门,政府是存在过错和行政失职行为的。律师建议业主向政府要求信息公开,公开案中商场建筑的设计规划审批和竣工验收程序。不久之后,业主顺利的拿到了产权证。
 
本案中业主正是因为使用的正确的方式,而不是单纯的要求解除合同。通过迂回的方法,最终取得了房产产权证,维护了自己的合法权益。