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售后包租

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售后包租的房子能不能买?售后包租合不合法?

来源:北京栩锐律师事务所_专注于商品房集团诉讼,烂尾楼维权,商铺售后包租维权   更新:2020-10-20   浏览:

本文摘要:一、主要事实 山东德州的吕先生把自己临街的一层房屋改成了粮油门市,建筑面积总共有500平方,经营了5年多,现在政府要进行城市重新规划,吕先生的房屋被划在了拆迁的范围之内

*近几年市场上出现了很多售后包租、售后返租、变相的售后包租的销售模式。而这些销售形式无一不是以无风险、保*而且高*宣传口号出现在世人面前,吸引着一批又一批的购房者。这其中商铺和产权式酒店领域更是高度依赖售后包租的销售模式,以达到其快速回笼资金去库存的目的。商铺和产权式酒店其实已经演变为一种证券化的资产成为*者购买的是一种标准化的理财产品。

售后包租,就是以*返利作为诱饵将商铺出售给业主。他的商业模式一般是签两个合同,一个是售,一个是租。售就是业主买房,《商品房买卖合同》。租就是业主再把房子出租给开发商(一般会单独找一个管理公司做甲方来规避法律,其实是一家)《委托经营管理协议》。

这个交易过程业主通常不能真正拿到房子,也就是并没有交房交钥匙的环节。

那么这个和正常的商铺有什么区别呢?

正常的开发商做商铺,一般会售一部分房子给业主,另外一部分自己保留,然后进行统一经营。一般来说,商场好不好除了地理位置、商铺定位等因素外,*重要的因素是这家商铺的物业经营管理能力。这个管理是两个层次:物业管理和经营管理。

一般来说,开发商自己保留的商铺比例越高,商铺(写字楼)就越好,反之销售的部分越多,商铺就越差。正常出售交给业主就可以的(部分)商铺,本来完全不需要再从业主手里租回来。开发商非要承诺一定的租金(通常利润丰厚,大概在房价的8%到16%),其实主要的目的是促成快速的将房子卖出去。

目前专门搞商铺的开发商,几乎都不会采取这种形式,它的本质并非在于“卖房”,更多的是把商铺作为一种融资工具,快速的吸收资金。

售后包租这个商业模式本身并没有什么问题,可以说是大环境出了问题。在自带互害光环的当代,融资和诈骗边界模糊。大量的售后包租之后,往往伴生的是商铺经营不善、开发商捐款撤资——一个不以不动产为目标,而是以融资为*终目标的项目,你指望它做得好也很难。

售后包租案,都会伴随后面一系列问题:租金不到位、物业管理发生问题、房产证无法办理、商铺经营不善、开发商跑路、管理公司跑路(破产)、楼盘烂尾。

说了这么多,好像都是说,售后包租的房子问题真的很多真的那么严重吗?

答案是是的,为了解决售后包租引起的一系列问题,政府专门在《商品房销售管理办法》中明令禁止售后包租:

商品房销售管理办法

第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

这个条款十五年前就有了,可是时至*,售后包租依然屡禁不止,愈演愈烈。到了2011年,较高院又专门出台了司法解释:

关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释

第2条 实施下列行为之一,符合本解释名列前茅条名列前茅款规定的条件的,应当依照刑法名列前茅百七十六条的规定,以非法吸收公众存款罪定罪处罚:

(一)不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的,以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的;

按照这个司法解释,售后包租是可以判刑的,可以判到十年。

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