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售后包租

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关于售后包租相关法律条款的理解与适用

来源:北京栩锐律师事务所_专注于商品房集团诉讼,烂尾楼维权,商铺售后包租维权   更新:2020-10-20   浏览:

本文摘要:一、主要事实 张先生前几年在自己老家买了一套小产权商铺,由于当时张先生经济上并不富裕,加上张先生对小产权房并不懂,为了养家糊口就买下开了一家早餐店,这些年张先生经营

法律名词来源

在我国,售后包租这一法律名词最早出自《商品房销售管理办法》,该办法于2001年4月4日以建设部令第88号文件形式发布,自2001年6月1日施行。

该办法第十一条第二款规定:“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”

法律名词理解

根据《商品房销售管理办法》之规定,商品房售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为(参考法条:《商品房销售管理办法》第四十二条),也就是说房地产开发企业为了促进销售,在签订购房合同的同时约定,在出售房屋后的一定期限内由该房地产开发企业以其代理出租的方式进行包租,以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为(部分引自百度百科)。

对于采取售后包租或者变相包租方式销售未竣工商品房的,法律是明文禁止的,根据《商品房销售管理办法》,第四十二条之规定,处以警告,责令限期改正,并可处以1万元以上3万元以下罚款。

根据我国目前的经济发展以及金融体制现状,为了更好的打击以售后包租方式违法销售商品房的行为,在2011年1月4日起实施的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》中明确规定,不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为目的,以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的,在符合该解释第一条第一款规定的条件下,应当按照刑法第一百七十六条的规定,以非法吸收公众存款罪定罪处理,也就意味着,售后包租行为在符合法律规定的条件下是可以定罪的。

法律适用

该案件为我所当事人咨询案件,具体如下:

王某投资了一处商铺,一次性支付购房款15万元,开发商每年定期支付利息。现在因为开发商资金问题,无法按时支付利息,王某想终止合同,且已经与开发商办理了退房手续,但是开发商迟迟不支付房款,这种情况下如何处理。

我认为开发商以每年定期支付利息的方式销售房屋,这种方式属于法律条文中规定的售后包租,开发商的这种行为对王某购买房产的占有、使用、收益权进行了禁止,同时,处分权也受到了一定的限制;同时,针对开发商签订的房屋买卖合同我们可以主张权利,要求其办理房屋产权证;对于利息部分,可以按照合同约定或者按照同等地段造成的房屋租赁损失要求赔偿。

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